하자진단

미시공, 변경시공, 오시공 하자를 찾아
건설사와 협의하기 위한 근거 자료

하자보수의 시작은
하자 전수 조사부터

건축물을 건설하게되면 시공상 미시공, 변경시공, 오시공 하자는 발생할 수 밖에 없습니다.
문제점을 찾아 건설사측에 보수요청 및 협의하기 위한 중요한 과정입니다.

하자진단

하자진단이란 건축물의 설계, 시공, 유지관리 단계에서 발생한 물리적 결함과 기능적 저하를 분석하여 객관적인 데이터를 도출하는 과정입니다. 하자진단을 통해 발견된 결함이 시공상의 과실인지 단순 노후화인지를 명확히 규명함으로써 향후 시공사와 협의하거나 보수요청 자료로 사용 됩니다.

하자적출 및 하자감정 범위

하자조사의 핵심은 단순한 파손 확인을 넘어, 설계도면과 실제 시공의 일치 여부를 판가름하는 하자적출에 있습니다. 하자감정 시에는 마감 불량뿐만 아니라 기능적 결함, 안전상 결함, 그리고 건축물의 미관을 해치는 요소까지 전방위적으로 검토하여 보수책임의 근거를 마련합니다.

하자 유형 분류

하자담보책임은 시공사가 건축물의 결함에 대해 일정 기간 무상으로 보수해야 할 법적 의무를 뜻합니다.

하자 유형	판단 기준	하자진단 포인트
변경시공 하자	설계도면 및 시방서와 다르게 시공되어 성능이 저하된 경우	단열재 사양 미달, 배관 규격 축소 시공 등
미시공 하자	마감표나 도면에 명시된 공정을 고의/과실로 누락한 경우	방화문 자동폐쇄장치 누락, 단지 내 수목 부족 등
부실시공 하자	건축법, 주택법 등 관련 법규 및 안전 기준을 미준수한 경우	층간소음 차음재 두께 미달, 소방 시설 오작동 등
기능적 하자	자재의 기능이 제대로 수행하지 못하는 결함	방화문 밀실 부족, 콘센트 스위치 변환 등

_{대상 및 시기}하자진단 대상 및 시기

하자진단은 아파트, 오피스텔, 집합건물, 지식산업센터, 상업용부동산 등 모든 건축물에 필수이며, 준공 후 2년 내에 진행하는 것을 추천드립니다.

하자진단 대상 시설물

다음과 같은 상황에 놓인 시설물들이 하자진단의 핵심 대상입니다. 보통 시설물이 직면한 기술적 결함의 심각성과 법적 권리 보호의 필요성에 따라 결정됩니다.

하자담보책임기간 만료를 앞둔 시설물

시공사로부터 하자담보책임 기간 종료 통보를 받았거나 무상 보수 권리가 소멸하기 전 하자를 전수 조사해야 하는 건축물

시공사가 보수를 거부하거나 지연할 경우

육안상 하자가 명백함에도 불구하고 시공사가 정상 시공 범위라며 회피할 때 이를 반박할 근거와 기술적 하자감정 데이터가 필요한 상황

원인 불명의 중대 결함 발생

누수, 구조체 균열, 지하주차장 침수 등 단순 보수로는 해결되지 않는 근본적인 하자원인규명이 시급한 상황

하자진단 권리 주체

공동주택관리법, 집합건물법 등 관련 법령에 따라 진단을 주도하고 보수를 청구할 수 있는 권리 주체는 다음과 같습니다.

입주자대표회의 및 관리단

아파트, 오피스텔, 상가 등 집합건물의 공용부에 대한 하자조사를 실시하고 시공사에 일괄 보수를 청구할 수 있는 핵심 주체

건축주

건축물을 시공사측에 발주한 실 소유주

시행사 및 사업주체

부실공사로 인해 발생하는 입주민 민원을 해결하거나 시공사와의 책임 소재를 가리기 위해 하자진단업체에 정밀 하자조사 의뢰

시설물별 하자담보책임기간 및 진단 시점

하자담보책임은 무한정 지속되는 것이 아니라, 법령에서 정한 하자담보책임기간 내에 권리를 행사해야 합니다. 이 기간이 경과하면 시공사의 보수 의무가 소멸되므로, 기간 만료 전 정밀한 하자보수진단을 통해 근거를 확보하는 것이 무엇보다 중요합니다.

구분	담보책임기간	주요 진단 및 하자조사 항목
마감공사	2년	도장공사, 타일공사, 미장공사, 석공사(건물 내부) 등
설비공사	3년	단열공사, 소방시설공사, 창호공사, 조경공사, 승강기설비공사 등
방수/방재	5년	배수공사, 옹벽공사, 포장공사, 철근콘크리트공사, 방수공사, 석공사(건물 외부) 등
주요구조부	10년	건물의 주요 구조부 및 지반공사

전유부 & 공용부
전수 하자 조사

전유부 하자진단

전유부 하자진단은 개별 입주자의 주거 만족도와 직결되는 공간으로 장비를 활용하여 육안으로 안 보이는 누수와 단열 등을 적출합니다.

실내 마감 결함

벽지 들뜸, 타일 구배 불량 및 깨짐, 가구 문짝 수직 및 수평 불량 등 시공 품질 확인

창호 및 단열 진단

창호 기밀성 부족으로 인한 외풍, 단열재 누락 또는 불충분한 시공으로 발생하는 결로 및 곰팡이 적출

누수 및 배수 테스트

주방 및 욕실 하부장 미세 누수, 발코니 배수구 구배 불량으로 인한 물 고임 현상 점검

기능적 작동 점검

홈네트워크 시스템 오류, 환기 장치 풍량 미달, 전등 및 콘센트 회로 구성의 적정성 검토

공용부 하자진단

공용부 진단은 건물의 안전과 수명과 직결되며 하자담보책임을 묻는 핵심 근거입니다. 하자조사 시 구조적 일체성과 설비 정상 작동 여부를 전수 점검합니다.

구조체 균열 및 외벽 진단

지하주차장 슬래브 균열, 외벽 석재 탈락 위험 및 도장 균열 등 건축물 뼈대의 결함 확인

누수 및 방수층 조사

옥상 방수층 파손, 지하주차장 벽체 및 바닥 누수, 엘리베이터 피트 내 용출수 현상 적출

조경 시설

수목 고사 및 규격 미달

공용 설비 시스템

소방 펌프 가동 상태, 비상 발전기 부하 테스트, 정화조 및 저수조의 위생 및 관리 상태 점검

시설물 유형별
맞춤형 하자진단

아파트 및 공동주택

대단지 특성상 발생하는 반복적인 시공 오류를 전수 조사하며 세대 내부 하자와 공용부 하자 상태를 중점적으로 진단합니다.

주요 점검

지하주차장 구조체 균열, 조경 식재 규격 미달 하자, 자재 변경 하자 등

오피스텔 및 빌라

창호 기밀성 및 욕실 배수 등 생활 밀착형 결함을 적출하고 소규모 건축물에서 발생하기 쉬운 시공 누락에 대한 증거를 확보합니다.

주요 점검

창호 및 벽체 단열 결함, 발코니 및 욕실 구배 불량, 구조체 균열 및 마감 불량

상가 및 복합쇼핑몰

불특정 다수가 이용하는 시설물의 공간 안전 확보를 위해 소방 및 전기 설비의 법적 기준 준수 여부와 외장재 고정 상태를 정밀 분석합니다.

주요 점검

소방 방화구역 및 스프링클러 배치, 외벽 석재 및 커튼월 고정 성능 진단

지식산업센터 및 산업시설

지식산업센터 및 산업시설은 다중이용 시설물이며 커다란 장비를 설치하기 때문에 구조체의 균열상태나 미시공, 오시공 된 부분을 확인합니다.

주요 점검

바닥 콘크리트 평탄도 및 내구성, 산업용 배관 재질 변경(변경시공) 확인

_{회사 소개}하자진단 전문기관 홈체크

홈체크는 건축물에서 발생한 하자를 시공사로 부터 최대한 많은 보수를 받을 수 있도록 돕는 하자진단 전문기관입니다.

하자진단 전문기관 인증 및 엔지니어링 역량

건축물 안전점검 및 하자판정 기준에 부합하는 법적 자격 요건을 갖추고 객관적인 데이터 분석을 통해 건축물의 품질 상태를 명확히 확인합니다.

안전진단전문기관

구조엔지니어링

특급 및 고급 인력

하자진단 및 하자조사 프로세스

설계도서와 현장 실측 데이터의 정밀 대조를 통해 결함의 실체를 분석합니다. 표준화된 절차를 통해 진단 결과의 투명성과 신뢰성을 확보합니다.

STEP 1사전 조사

기존 건축 도면 분석 및 시설물별 하자담보책임기간 이력 정밀 파악

STEP 2현장 조사

비파괴 장비 및 디지털 측정기를 활용한 공용부/전유부 결함 실측 및 하자적출

STEP 3하자원인 규명 및 적정성 평가

설계도면 대비 시공 일치성 분석

STEP 4점검 보고서 발행

하자진단 보고서 및 서류 발급

홈체크 하자진단 실적

아파트 단지 조사부터 대형 빌딩 및 산업 시설의 하자조사까지 수행하고 있으며 하자진단업체로서 성공적인 프로젝트 실적을 보유하고 있습니다.

하자진단서울

서울 *** 푸르지오 아파트

하자진단경기

화성 *** 시티프라디움 아파트

하자진단전라

군산 *** 한라비발디 아파트

하자진단경기

오산 *** 우미린 아파트

하자진단경남

창원 힐스테이트 *** 아파트

하자진단부산

부산 *** 자이 아파트

하자진단인천

인천 *** 힐스테이트 아파트

하자진단서울

서울 *** 아이파크 아파트

하자진단서울

B**타워

하자진단강원

제2종근린생활시설

하자진단서울

*름빌딩

하자진단경기

오산시 주차타워

_{자주 묻는 질문}궁금한 점을 모두 모았어요

01하자진단은 무엇이며 왜 필요한가요?
A
하자진단은 건축물의 결함이 시공상의 과실인지, 단순 노후화인지를 판단하여 하자담보책임 소재를 명확히 하는 과정입니다. 이는 시공사에 정당한 보수를 요구할 수 있는 기술적 근거가 되며, 건물의 안전성과 자산 가치를 지키기 위한 필수 절차입니다.
02하자진단을 반드시 받아야 하는 이유는 무엇인가요?
A
하자진단을 통해 법적·기술적 근거를 확보하지 않으면 시공사와의 협상에서 불리한 위치에 놓일 수밖에 없습니다. 특히 책임시공이 미흡하거나 설계상 하자가 있는 경우 하자 보수와 별개로 보상이 필요하며, 하자진단은 이러한 보상청구를 위한 객관적인 자료가 됩니다.
03하자진단을 받지 않을 경우 발생할 수 있는 문제는 무엇인가요?
A
하자진단을 받지 않을 경우 하자 발견 및 대응이 늦어져 보상받을 수 있는 권리를 놓칠 수 있습니다. 특히 법적 대응을 할 때 하자의 객관적 증거가 부족하면 소송에서 불리하게 작용할 가능성이 큽니다.
04아파트하자진단 시 담보책임기간 확인이 왜 중요한가요?
A
법적으로 보호받는 하자담보책임기간 내에 하자를 청구해야 시공사의 보수 의무가 유지되기 때문입니다. 기간이 만료되면 소유주가 직접 수리비를 부담해야 하므로 만료 전 하자진단 업체를 통해 하자를 찾아내는 것이 자산 가치 보호의 핵심입니다.
05신축아파트하자진단 및 주택하자진단은 언제 받는 것이 가장 좋나요?
A
입주 직후의 전유부 점검은 물론 공용부의 경우 담보책임기간이 종료되기 최소 6개월 전에는 전문 건물하자조사를 받아야 합니다.
06하자진단 전문 업체 홈체크의 강점은 무엇인가요?
A
홈체크는 하자진단전문기관으로서 풍부한 아파트하자감정 경험과 첨단 장비를 보유하고 있습니다. 단순한 하자적출을 넘어 하자원인규명과 하자협상 단계에서 입주민이 기술적 우위를 점할 수 있도록 완성도 있는 보고서를 제공합니다.
07건축물하자진단 시 어떤 장비들이 사용되나요?
A
열화상 카메라로 단열 및 누수를 확인하고 레이저 수평기로 벽체 수직도를 측정합니다. 또한 필요시 슈미트해머, 철근 탐사 장비 등 육안으로 확인 안 되는 하자를 적출하기 위해 다양한 정밀 장비를 동원합니다.
08하자진단 시 도면과 실제 시공 상태가 다를 때도 진단 대상인가요?
A
네, 도면과 실제 시공 상태가 다른 미시공, 오시공, 변경시공 여부를 포함해 전반적인 하자 검토를 진행합니다.
09하자담보책임기간은 시설물마다 다른가요?
A
네, 시설물의 유형 (집합건물, 오피스텔, 아파트 등) 별로 하자담보책임 기간은 다릅니다. 관련하여 궁금하신 부분이 있다면 저희 홈체크 사무실로 문의주시면 설명드리겠습니다.
10하자가 발견되었을 때 보수 비용은 누가 부담하나요?
A
하자담보책임기간 내에 발생한 시공상의 결함으로 판명될 경우 시공사가 부담하여 보수를 이행해야 합니다. 이를 입증하기 위해 전문가의 하자진단 보고서와 객관적인 증명이 필요합니다.
11건물하자조사 후 결과는 어떻게 활용되나요?
A
조사 결과는 시공사에 공식적인 보수 요청을 하는 근거 자료가 됩니다. 하자 데이터가 담긴 보고서는 시공사와의 기술 협의 시 입주민의 주장을 뒷받침하는 핵심 증거가 되어 보수 이행률을 높입니다.
12하자진단 용역 기간은 얼마나 걸리며, 결과물로는 어떤 것들이 제공되나요?
A
하자진단 용역은 규모에 따라 다르나 일반적으로 1~3개월 정도 소요됩니다. 제공되는 결과물로는 하자진단 기술보고서, 현장 및 하자 사진, 도면 분석 자료, 법적 대응이 가능한 의견서 등이 포함됩니다.
13하자원인규명이 왜 중요한가요?
A
단순히 결함만 보수하면 하자가 재발할 수 있습니다. 하자원인규명을 통해 설계 결함인지 시공 부실인지를 명확히 파악해야 근본적인 보수 방안을 수립할 수 있고 책임 소재에 따른 공사비 청구가 가능해집니다.
14시공사가 하자를 부정하며 보수를 거부할 경우 어떻게 대응하나요?
A
먼저 하자진단 보고서를 바탕으로 국토교통부 하자심사 분쟁조정위원회에 조정 신청을 하여 행정적 구제를 시도할 수 있습니다. 협의가 결렬될 경우 최후의 수단으로 하자소송을 통해 법원의 판결을 받아 보수비용을 청구해야 합니다.
15하자진단 보고서가 법적 분쟁에서도 효력이 있나요?
A
안전진단 전문기관 면허를 보유한 하자진단 업체의 보고서는 분쟁 발생 시 객관적 기술 자료로 활용될 수 있으며 법원 감정의 기초 자료 또는 전문가 의견서로 제출될 수 있습니다.
16하자진단견적은 어떻게 산출되나요?
A
건축물의 연면적, 세대 수, 진단 범위 및 투입 장비의 수준에 따라 하자진단 견적이 결정됩니다. 정확한 범위 설정을 위해 전문가와의 사전 상담과 현장 확인이 필요합니다.
17외장재 이탈이나 탈락도 하자진단에 포함되나요?
A
네, 석재 마감이나 커튼월의 고정 불량은 인명 사고와 직결되는 중대 하자입니다. 건물하자조사 시 앵커 정착력과 트러스 시공 상태를 반드시 점검해야 합니다.
18지식산업센터 같은 대형 건물도 진단이 가능한가요?
A
물론입니다. 지식산업센터나 공장과 같은 건물도 미시공, 오시공, 변경시공을 찾아 시공사에 보수요청을 해야 권리를 찾으실 수 있습니다.
19하자진단업체 선정 시 주의할 점은 무엇인가요?
A
해당 업체가 실제 기술 인력을 얼마나 보유했는지 첨단 진단 장비를 직접 운영하는지 확인해야 합니다. 단순히 소규모의 인원으로 형식적인 하자진단만 수행하는 업체보다는 지속적으로 발생하는 하자 유형에 대해 연구 개발하고 시공,설계,구조 등 다양한 방면의 엔지니어들이 상주하고 있는 업체를 선택해야 더 많은 결함을 찾을 수 있습니다.
20미시공과 변경시공의 차이는 무엇인가요?
A
미시공은 설계도서에 명시된 공정을 수행하지 않은 것이고, 변경시공은 다른 자재나 방식으로 대체 시공한 것입니다.
21하자감정인이 하는 구체적인 역할은 무엇인가요?
A
하자감정인은 원고측이 주장한 하자에 대해 부실 여부를 판단하고 그로 인한 손해액(보수비)을 산정합니다. 공정하고 객관적인 제3자의 입장에서 판단을 내려 분쟁 해결의 기준점을 제시하는 전문가입니다.
22아파트 하자진단 시 세대 내부 (전유부)는 어디까지 보나요?
A
도배, 타일의 마감 품질부터 창호 기밀성, 결로 발생 여부, 바닥 난방 균일도, 싱크대 하부 누수 등 입주민이 생활하며 겪는 모든 불편 요소와 시공 불량 사례를 전수 조사합니다.