아파트 사전점검이란? 입주 예정자가 꼭 알아야 할 권리
아파트 사전점검은 법적으로 '입주예정자 사전방문 제도'라고 합니다. 아파트 사전점검 제도는 수억 원짜리 주택을 인도받기 전에 입주예정자가 직접 신축 아파트의 미관상˙기능상˙안전상 하자를 확인하고 시공사에 하자보수 요청하는 절차입니다. 과거에 아파트 사전점검은 입주하기 전 내집을 미리 구경하고 잔금을 준비하는 형식적인 절차였다면, 최근에는 아파트 사전점검 제도를 통해 부실시공을 찾아내고 자산을 보호하는 과정으로 자리 잡았습니다.
신축아파트 사전방문의 법적 의무
대한민국 주택법 제48조의2와 동법 시행령은 30세대 이상의 공동주택을 건설하는 시공사에게 입주 지정 기간이 시작되기 45일 전까지 입주예정자를 사전방문하도록 의무화 했습니다. 대한민국 주택법 제48조의2와 동법 시행령이 만든 의무는 과거 시공사의 편의에 따라 제대로 운영되지 않았던 아파트 사전점검 절차를 제도 안으로 끌어들여 소비자의 권익을 보호하기 위함이었습니다.
아파트사전점검을 통한 신축아파트 하자 확인 절차사전점검 일정과 준비물 안내
사전점검은 입주 한두 달 전 사이에 진행되며, 주로 토요일과 일요일을 포함해 3일 동안 진행됩니다. 입주 예정자는 신분증과 초청장을 가지고 방문해야 출입이 가능합니다. 입주 예정자가 개인적으로 사전점검을 할 경우 수평계, 줄자, 포스트잇, 필기도구, 장갑을 챙겨야 점검을 원활하게 진행할 수 있습니다. 홈체크와 같은 아파트 사전점검 업체를 이용하면 사전점검에 필요한 도구와 디지털 장비를 갖춘 전문가가 직접 방문하여 사전점검 절차를 대행합니다.
사전점검 후 보수 요청
2021년 1월에 개정된 주택법은 사전 방문에서 발견된 하자를 중대한 하자와 일반 하자, 두 종류로 구분합니다. 중대한 하자는 샤시틀 깨짐, 바닥타일 들뜸 등 입주하기 전에 반드시 보수해야 합니다. 일반 하자는 입주 전이든 입주 후이든 가능한 빨리 보수해야 합니다. 시공사가 정당한 이유 없이 보수를 지연하거나 회피하면 시장, 군수, 구청장이 시정명령을 내릴 수 있습니다. 시정명령을 따르지 않으면 과태료가 부과됩니다.
셀프 사전점검과 사전점검 전문 업체 대행 점검의 차이
신축 아파트 입주 예정자는 입주 후 발생할 수 있는 아파트 하자를 확인하기 위해 반드시 사전점검을 진행해야 합니다. 사전점검은 직접 진행하거나 사전점검 업체에 대행을 맡겨 진행할 수 있습니다. 최근에는 사전점검에 대한 정보가 유튜브 또는 블로그에 정보가 많아 이를 기반으로 직접 진행하시는 분들도 많습니다.
셀프 사전점검은 별도의 비용이 발생하지 않아 경제적입니다. 하지만 육안으로 확인 가능한 범위는 도배지 오염이나 마루 찍힘 등 단순 미관상 하자만 확인이 가능합니다.
반면 사전점검 대행 업체 이용 시 평당 약 1만원 수준의 비용이 발생하게 됩니다. 원하는 시간대에 점검 받기 위해서는 선착순으로 예약하는 것을 추천드립니다. 사전점검 대행 업체를 이용할 경우, 육안으로 식별이 불가능한 단열재 누락, 바닥 난방 배관의 막힘, 수평 불량 등을 전용 장비로 측정하여 객관적인 수치로 확인 할 수 있습니다. 셀프 점검과 사전점검 대행 업체 이용 시, 각 방식의 실질적인 차이점과 비용 대비 효율성을 비교 분석해보겠습니다.
셀프사전점검과 사전점검대행 업체의 차이셀프 사전점검의 장점과 한계
셀프 사전점검하면 가장 큰 장점은 내 집을 직접 자세히 살펴볼 수 있다는 점입니다. 입주할 입을 직접, 충분한 시간 동안 꼼꼼하게 살펴볼 수 있다는 장점이 있습니다. 집을 확인하는 과정에서 마감 상태, 벽지 및 바닥의 흠집, 수납장 내부, 창호 주변 등과 같은 하자를 직접 확인할 수 있습니다. 셀프 사전점검을 진행하다보면 집에 대한 구조와 상태를 이해하게 되고, 집에 대한 애착도 생기게 됩니다.
또한 셀프 사전점검은 비용이 따로 들어가지 않아 비용 절감 효과가 크다는 것도 중요한 장점입니다. 사전점검 대행 업체 이용 시 비용이 발생하게 되지만, 셀프로 진행하면 비용을 아낄 수 있어 이사 비용, 가전 및 가구 구입 등에 예산을 더 활용할 수 있습니다.
사전점검 일정도 자유롭게 조율이 가능합니다. 사전점검 대행 업체를 이용할 경우 원하는 날짜와 시간에 예약이 불가능할 수도 있습니다. 남는 시간에 예약을 하기 위해서는 개인의 일정을 조율해야 하는 불편이 발생할 수 있습니다. 하지만 셀프 사전점검은 본인의 일정에 따라 자유롭게 방문하여 시간을 투자해 여유롭게 점검할 수 있습니다. 또한 입주 예정자이기 때문에 여러 번 방문해 다시 확인도 가능합니다.
셀프 점검 시 겪게 되는 현실적인 어려움
전문 지식의 부재: 도배지가 약간 뜬 것(미관상 하자)과 벽면 내부의 결로(기능상 하자)등 하자를 구분하기 어렵습니다.
장비의 한계: 육안에만 의존해야 하므로 수평 불량이나 단열재 누락, 바닥 난방 배관의 막힘,누수 등을 절대 잡아낼 수 없습니다.
심리적 압박: 현장에서 시공사 관계자가 "이건 허용 오차입니다"라고 주장할 때, 기술적인 데이터가 없는 일반 입주민은 이를 반박하기 어렵고 수긍하게 되는 경우가 많습니다.
하자접수 과정의 복잡함: 집에 발생한 하자에 대해 건설사에 보수 요청하려면 각 하자마다 사진을 찍고 내용을 정리해야 합니다. 입주민이 하자접수 과정을 직접 하면 최소 3시간, 많게는 5시간이 걸립니다.
사전점검 대행 업체의 장점과 전문성
사전점검 대행 서비스를 이용할 경우, 평당 약 1만 원 내외의 서비스 비용이 발생합니다. 전용면적이 넓을수록 비용 부담이 커질 수 있습니다. 입주를 앞두고 이사 비용과 가전 및 가구 구매 비용이 많이 들기 때문에 이 비용이 부담스럽게 느껴질 수 있습니다. 또한 유명 업체는 입주 지정 기간 전 예약이 빠르게 마감되어 일정을 맞추는 데 불편할 수 있습니다.
그럼에도 불구하고 대다수의 입주 예정자가 사전점검 대행 업체를 이용하는 이유는 일반인이 발견하기 어려운 하자를 전문가가 확인하고 기록하기 때문입니다. 눈으로 봤을 때 이상이 없는 것 같더라도 미시공, 오시공과 같은 하자가 있을 수 있습니다. 또한 단열재 누락, 바닥난방 배관 막힘, 미세한 수평·수직 불량 등은 경험과 장비가 없으면 발견하기 어려운 하자입니다. 사전점검 대행 업체 전문가들은 이런 하자를 확인하기 위하여 정밀 장비를 통해 일반인보다 정말힌 점검을 진행합니다. 또한 점검 결과를 객관적인 데이터로 정리하여 시공사에 보수 요청할 수 있도록 보고서 형태로 제공합니다.
정밀 장비를 통한 주요 하자 점검
홈체크는 열화상 카메라, 레이저 레벨기, 공기질 측정기 등 첨단 디지털 장비를 사용합니다. 홈체크는 눈으로 확인할 수 없는 영역까지 비파괴 장비를 통해 점검하고 객관적인 데이터를 확보해드립니다.
데이터에 기반한 믿을 수 있는 점검 리포트를 제공합니다.
점검이 끝난 후 제공되는 리포트는 시공사에 보수를 요청할 때 가장 강력한 무기가 됩니다. "거실이 바닥 수평이 맞지 않는 것 같아요"라는 주관적인 표현 대신 "거실 중앙부 대비 우측면 수평 오차가 8mm로 기준치를 초과함"이라는 객관적 수치는 시공사가 즉각적인 보수 계획을 수립하게 만듭니다.
신축아파트 사전점검 시 반드시 확인해야하는 아파트사전점검 체크리스트아파트 사전점검 공간별 주요 하자 유형
신축아파트 사전점검은 눈엔 보이는 흠집뿐만 아니라 실제 입주 후 발생할 수 있는, 영향을 주는 하자와 기능 문제를 발견하는 절차입니다. 현관부터 거실, 주방, 침실, 욕실, 발코니 등 각 공간은 생활 목적과 시공 방식이 다르기 때문에 하자의 유형 역시 다릅니다. 입주 후에는 가전 및 가구 배치, 리모델링 등으로 시공 시 잘못된 문제를 명확히 구분하기 어려워집니다. 이 경우 시공사에 요청을 하더라도 시공상의 하자를 입증하기 어려워 하자 보수가 반려될 수 있습니다. 따라서 각 공간마다 반드시 확인해야 하는 하자를 숙지해야 합니다.
홈체크는 신축아파트 사전점검 진행 시, 각 공간에서 가장 많이 발생하고 반드시 확인해야 하는 주요 하자에 대한 데이터를 보유하고 있습니다. 아래는 홈체크 국가공인 건축전문가들이 각 공간에서 꼭 확인하는 주요 하자 및 포인트를 정리한 내용입니다. 셀프 점검을 할 경우 참고하거나, 사전점검 이후 하자 보수가 제대로 이루어졌는지 확인하는 기준으로 활용할 수 있습니다.
1. 현관 및 거실: 문틀 휘어짐과 바닥재 들뜸
현관은 모든 자재들과 시공하는 작업자들의 출입 통로 이기 때문에 마감 불량이 입구와 거실에서 가장 많이 발생합니다.
현관 방화문 흔들림 및 가스켓 밀착 불량
현관 방화문을 닫을 때 방화문과 방화문틀 사이에 틈이 있으면 방화문틀이 휘었거나 수평이 맞지 않는 경우입니다. 이럴 경우 틈을 통해 복도 소음과 찬 바람이 들어올 수 있고, 화재가 발생할 경우 연기가 세대내부로 직접 들어오게 됩니다. 방화문틀 테두리의 가스켓이 닳았거나 끊어지면 가스켓을 교체해 달라고 요청해야합니다.
거실 마루 들뜸과 아트월 타일 속 비음(중공음)
거실 바닥의 강마루가 바닥면과 접착제가 제대로 붙지 않거나 바닥 수평이 맞지 않으면 발을 디딜 때 삐걱거리는 소리가 납니다. 해당 하자의 경우 보수받지 않으면 향후 3년이내에 바닥재가 파손되는 문제가 발생할 수 있습니다. 벽면 대리석과 타일은 손가락으로 두드렸을 때 속이 비어 있는 '탕탕' 소리가 나면 접착 불량으로 3년 이내에 떨어질 위험이 있습니다. 벽면 대리석과 타일에 '탕탕' 소리가 들리면 건설사 측에 확인 요청을 하는것이 맞습니다.
2. 주방 및 다용도실: 싱크대 수평 불량과 배수관 누수
주방은 가구 조립 상태와 물이 새는 설비 하자를 집중적으로 봐야 합니다.
싱크대 문 높이 불일치와 상판 실리콘 누락
싱크대 상하부장의 문이 높이가 맞지 않으면 조립 하자입니다. 주방 상판과 벽면 타일이 만나는 모서리에 실리콘 처리가 안 되면 물이 가구 안쪽으로 스며들어 가구가 썩고 곰팡이가 생기게 됩니다.
싱크대 하부 배수관 연결 부위 누수
싱크대 볼에 물을 가득 받아 한 번에 내리면 싱크대 밑 배수구에서 물이 역류하거나 연결 호스에서 물이 새는 현상이 발생할 수 있습니다. 물을 조금씩 사용할 때는 해당 현상이 보이지 않다가 한 번에 물을 많이 내릴 때 보이는 현상으로, 반드시 확인이 필요합니다.
3. 욕실 및 발코니: 바닥 물 고임과 타일 줄눈 미시공
욕실은 바닥 수평이 맞지않아 물이 빠지지 않는 경우가 발생하면 가장 치명적입니다.
욕실 바닥 경사 불량(구배 하자)으로 인한 물 고임
욕실 바닥 타일에 물을 뿌린 뒤 물이 고이면 바닥 수평작업 잘못된 것입니다. 이 경우 타일을 뜯고 다시 작업해야 하는 큰 하자입니다.
욕실 좌변기 세면대 욕조 액세서리 부착 상태 및 파손 상태
변기나, 세면대 아래 테두리의 백시멘트 마감이 부서지거나 구멍이 나면 악취가 나는 하자가 됩니다. 또한 좌변기 부착상태, 세면대 부착 상태를 꼭 확인해야 합니다.
발코니 벽면 페인트 균열
발코니 외벽이나 창틀 주변에 균열이 있으면 비가 올 때 물이 스며들어 균열 폭을 키울 수 있음으로, 균열 하자는 꼭 보수 목록에 넣어야 합니다.
4. 침실 및 드레스룸: 단열 불량과 가구 설치 불량
방은 공기가 잘 통하지 않는 구조라 단열 상태와 붙박이장 상태를 점검합니다.
외부와 맞닿은 천장과 벽면이 물에 젖는 경우(결로와 누수)
외부와 맞닿은 방 천장 구석 벽지가 젖어 있거나 변색되면 외부 벽체의 균열로 인한 누수와 외벽을 따라 시공된 단열 상태 불량일 가능성이 높습니다. 겨울에 사전 점검 할 때는 열화상 카메라를 활용해 외벽에 시공된 단열재 상태와 폼충진 불량인 구간을 찾아야 합니다.
붙박이장 문 닫힘 불량과 선반 흔들림
붙박이장 문이 끝까지 닫히지 않는 경우, 서랍을 당길 때 서랍이 레일에서 이탈하는 경우, 옷걸이가 수평이 맞지 않아 한쪽으로 기울어지는 경우, 선반 수평이 맞지 않아 한쪽으로 기울어지는 경우 각각은 가구 시공 하자입니다.
5. 창호 및 샷시: 시공 상태 불량 및 유리 흠집, 잠금장치 고장
창호 및 샷시는 집 안의 온도를 유지하는 핵심 공종이므로 창틀 시공상태와 유리의 상태가 중요합니다.
유리창 깊은 긁힘(스크래치) 및 깨짐
유리 표면에 눈에 띄는 긁힘이나 모서리 깨짐이 있으면 추후 파손이 더 커질 위험이 있습니다.
샷시 개폐 불량 및 수직도 불량
창문을 열고 닫을 때 움직임이 뻑뻑하거나 소음이 발생하면 아래쪽 롤러가 수평에 맞지 않거나 이물질이 끼어 있는 경우입니다.
창틀 물구멍을 잘못 뚫거나 구배 불량 손잡이 잠금이 안 된다
창틀 아래쪽 레일에 빗물이 빠져나가는 구멍이 없거나 반대로 뚫리는 경우 빗물이 레일에 고인 물이 바깥으로 나가지 못합니다. 여기에 더해 레일의 구배 방향이 바깥이 아닌 실내로 잡히게 되면 빗물이 집 안으로 들어오게 됩니다.
샷시 잠금장치 불량
창호를 닫았을 때 잠금장치 시공이 잘못되면 문이 쉽게 열릴 수 있습니다.
국가공인 전문가가 수행하는 사전점검 전문기관 홈체크국가공인 건축전문가와 첨단 디지털 장비를 활용한 점검 시스템
아파트 사전점검의 정확성은 현장에 파견되는 기술자 자격과 전문성에 따라 달라지며, 이는 곧 아파트 사전점검 대행 업체의 신뢰도로 이어집니다. 비전문가가 사전점검을 진행할 경우 단순 눈에 보이는 흠집만 나열하는 방식으로 진행될 수 있습니다. 실제로 거주하는 동안 영향을 주는 하자를 정확히 발견하기 위해서는 시공 구조와 공정을 이해한 전문 인력이 사전점검을 수행해야 합니다.
홈체크는 외부 하청에 의존하지 않고 국가공인 자격을 가진 건축 전문가를 모든 세대에 배정해 점검의 객관성과 신뢰성을 확보합니다. 사전점검은 단순한 하자 확인이 아닌 문제가 발생한 위치와 원인, 시공 단계, 자재 문제, 마감 불량 중 어디에 해당하는지를 판단하는 과정이 포함됩니다. 이런 분석이 가능해야 시공사에 설득력 있는 보수 요청이 가능합니다.
1. 국가공인 건축전문가의 100% 현장 배정
홈체크는 모든 점검 현장에 전문 기술자를 배치합니다. 배치된 전문가는 건설기술인 협회에 등록, 국가공인기술자격증을 보유, 10년 이상의 경력을 보유하고 있습니다.
대기업 시공사 경험 및 감리 경험을 갖춘 베테랑 인력
홈체크의 점검 전문가는 단순히 체크리스트를 확인하는 역할에 머물지 않습니다. 이들은 도면과 현장 상태를 비교하며, 문제가 마감 수준인지 시공 단계에서 비롯된 것인지를 구분해 판단합니다. 이 차이는 보수 요청 단계에서 그대로 드러납니다. 원인을 정확히 짚은 지적 사항은 시공사에서도 쉽게 반박하기 어렵습니다.
전문 장비와 건축 지식의 완벽한 결합
디지털 장비 점검은 전문가의 해석을 거칠 때 비로소 가치 있는 정보가 됩니다. 국가공인 전문가들은 레이저 레벨기나 열화상 카메라가 점검 데이터를 분석하여, 시공사 측에 기술적으로 타당한 하자 근거를 제시합니다. 이는 입주자가 시공사와의 협상에서 우위에 설 수 있는 가장 강력한 무기가 됩니다.
2. 홈체크만의 체계적인 내부 교육 및 품질 관리
홈체크는 전문 인력 양성을 위해 체계적인 교육 프로세스를 구축하고 있으며, 영남권, 수도권에 각 1개소씩 전담 교육장을 운영하고 있습니다. 교육 과정은 민간자격증(아파트하자점검사) 기반으로, 실제 현장에서 필요한 실무역량을 중심으로 설계하였고 교육생의 이해를 돕기 위해 교보제 및 시각자료, 점검 장비 실습, 현장 참관과 같은 과정을 병행하고 있습니다. 위와 같은 교육과정을 통해 당사는 프리랜서 교육 생산성을 최대 80% 증가시켰으며, 폭발적으로 증가하는 주택점검 수요에 발맞춰 동기간 경쟁사 대비 더 많은 점검이 가능한 원동력을 마련했습니다.
정기적인 기술 심화 교육 및 하자 트렌드 공유
신축 아파트 시공 공법과 마감 자재는 매년 바뀝니다. 홈체크는 이런 변화를 따라가기 위해 전문가를 대상으로최근 하자 사례와 신규 측정 장비 사용법 등 내부 교육을 지속적으로 운영하고 있습니다.
점검 품질 모니터링 및 표준화된 검수 공정
다른 기술자가 방문하더라도 같은 품질의 점검을 할 수 있도록 홈체크는 수많은 데이터를 바탕으로 점검 결과를 모니터링하고 일원화 시킵니다. 홈체크의 모든 전문가는 홈체크 품질 관리 가이드라인에 따라 점검합니다.
아파트 사전점검 업체의 디지털 장비 종류
아파트 사전점검에서 전문 장비를 활용하는 것은 보조 수단이 아니라, 하자를 입증할 수 있는 주요 수단입니다.
단열, 난방 배관, 수평 및 수직 그리고 공기질은 체감상 정상처럼 느껴지지만 실제 거주하기 시작하면 결로, 난방 불량, 가구 기울기, 새집 증후군 등으로 나타납니다. 앞서 말한 것과 같이 입주 전 확인하지 못할 경우 하자의 원인이 시공인지 생활 습관으로 인한 것인지 알 수 없어 보수 협의가 어려워질 수 있습니다. 장비점검을 통해 하자의 존재 여부뿐 아니라 구체적인 발생 위치와 범위를 확인할 수 있습니다. 명확한 수치를 통해서 어떤 부분을 보수해야 해결되는지를 알 수 있습니다. 시공사에 하자 보수 요청할 경우 이런 데이터가 있어야지만 보수 요청이 반려되지 않고 즉각 보수로 이어질 가능성이 높습니다.
아래는 아파트 사전점검 시 실제 현장에서 사용되는 전문 장비와 각 장비의 기능에 대해서 정리해보았습니다.
아파트누수와 단열하자를 확인하기 위한 사전점검준비물1. 열화상 카메라 FLIR E5를 이용해 단열과 난방 배관을 진단합니다
적외선 열 감지를 통해 벽체 내부 온도 변화를 시각화하고, 적외선 열 감지를 통해 에너지 손실 구간을 찾아냅니다.
외벽 접합부 단열재 누락 및 냉교 현상 확인
실내와 실외 온도 차이가 나는 지점을 촬영한다. 촬영한 사진을 통해 단열재가 끊기거나 단열재 사이 폼충진이 부족한 부분을 확인합니다. 특정 지점이 주변부 대비 온도가 낮다면 결로와 곰팡이 발생의 직접적인 원인이 될 수 있습니다. 해당 근거를 기반으로 시공사에 보수요청 해야합니다.
바닥 난방 엑셀 파이프 순환기능과 누수 점검
보일러를 켜면 바닥에 퍼지는 열을 살펴봅니다. 열이 어떻게 퍼지는지 보면서 난방 배관이 설계된 간격대로 설치됐는지, 특정 구간 배관이 막혀 있는지, 누수는 없는지 확인합니다.
2. 수평 및 수직 정밀 측정을 위한 레이저 레벨기
레이저 선을 벽면과 바닥에 띄워 건축물의 구조적 뒤틀림과 벽체, 샤시틀 문틀의 수직도 및 수평상태를 확인합니다. 장비를 활용할 경우 시공 오차를 mm 단위로 측정 가능합니다.
거실 아트월 타일 및 가구 설치 수직도 측정
거실 벽면에 시공된 대형 타일과 주방 가구가 수직으로 정렬되었는지 확인합니다. 수직이 맞지 않으면 가구 문이 뒤틀리거나 마감 실리콘이 벌어지는 문제가 발생합니다.
바닥 평탄도 및 문틀 수평 오차 확인
거실과 방 바닥 수평이 일정한지 확인합니다. 수평이 맞지 않으면 가구를 배치했을 때 가구가 흔들림 수 있습니다. 또한 방문틀과 목문틀 수직상태를 확인합니다. 수직이 어긋나면 문이 제대로 닫히지 않거나 마찰 소음이 나는 하자가 발생합니다.
3. 실내 공기질과 유해 물질을 측정하는 장비
입주자의 건강과 안전을 위해 보이지 않는 공기 중의 유해 성분을 진단합니다.
라돈(Radon) 농도 측정과 안전 기준치 비교
건축 자재에서 나오는 라돈 수치를 정밀 측정기로 측정합니다. 라돈 수치를 환경부 권고 기준치 148bq 안에 있는지 확인합니다.
폼알데하이드와 휘발성 유기화합물 진단
가구 접착제와 마감재에서 나오는 유해 물질 농도를 측정합니다. 유해 물질은 흔히 새집증후군으로도 불리는데, 새집증후군 측정 데이터를 토대로 입주 전 베이크아웃 같은 대책을 권장드립니다.
LH시방서 기준 아파트사전점검체크리스트 총정리아파트 사전점검의 육안점검 체크리스트
육안 점검기준은 LH 시방서와 자체 점검체크리스트 약 470가지, 국토교통부 고시 제2021-1262호, 「공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준」에 따라 미관상, 기능상, 안전상 하자를 체크하고 있습니다.
-미관상 하자는 보통 벽도배지 오염, 가구 문짝 수직수평 불량, 흠집, 찍힘, 스크래치들을 주로 찾아냅니다.
-기능상 하자는 시공된 공종이 기능을 정상적으로 하지 못하는 경우 체크합니다.
바닥타일이 시공 되었으나, 타일이 시공되면서 바닥에 잘 압착되지 않아 안에가 텅비게된 것들이 있습니다.
-안전상 하자는 난간대가 시방서 기준보다 낮게 시공되거나, 벽타일이 떠있어서 시간이 지나면 탈락하는 사례 등이 있습니다.
아파트 사전점검에서 육안 점검이 차지하는 비중은 매우 높습니다.
1. 벽면 및 바닥 마감재의 시공 완성도 확인
입주민이 집을 둘러봤을 때 미관을 해치는지, 눈에 띄는 하자부분이 실생활에 불편함을 주는 요소가 있는지 확인합니다.
도배지 들뜸, 훼손 및 오염 상태 전수 조사
벽지 연결 부위가 벌어지는지 확인합니다. 특히 천정 몰딩이나 샤시 주변처럼 다른 공종과 연결되는 지점에서 하자가 자주 발생합니다. 그 외에도 시공 중에 생긴 벽지 찢어짐, 칼 자국, 오염을 찾아 포스트잇으로 위치를 표시하고 사진으로 기록합니다.
바닥 마루의 찍힘, 틈새 벌어짐 및 걸레받이 마감 점검
바닥 마루 표면에 찍힘이나 긁힘이 있는지 확인합니다. 마루 조각 사이가 0.5mm 이상 벌어진 구간을 확인합니다. 벽면과 바닥이 만나는 걸레받이 부분에 실리콘이 빠졌거나 터진곳까지 점검합니다.
2. 창호 및 가구 하드웨어 작동 상태 점검
창문과 수납 가구들이 물리적으로 정상 작동하는지 반복 테스트하여 기능을 확인합니다.
샷시와 방충망 개폐상태 점검
샷시, 잠금장치가 정상 작동하는지 확인합니다. 샷시를 여러 번 열고 닫으며 레일에서 발생하는 소음이나 저항감을 확인합니다. 손잡이를 돌려 잠갔을 때 창틀이 밀착되는지 확인하고, 방충망에 구멍이 나거나 틀이 휘지 않았는지 확인합니다.
샷시 주변 벽면 고정 상태 점검
샷시 주변 벽체와 잘 결합되어 샷시를 닫을 때 주변 벽체가 흔들리지 않는지 확인합니다. 벽체가 흔들릴 경우 추후 열손실에도 영향을 줄 수 있습니다.
수납가구 문, 서랍 레일 작동 확인
싱크대와 붙박이장의 모든 문을 열어 문 사이 간격이 일정한지 확인하고, 서랍을 끝까지 당겨 서랍이 정상작동 여부를 점검합니다. 특히 안쪽 마감이 거칠어 물건이 손상될 위험이 없는지 직접 만져 검수합니다.
아파트 하자 기록 및 종합 보고서 제공
사전점검 현장에서 하자를 발견하는 것만으로는 절차가 끝나지 않습니다. 실제로 중요한 단계는 그 이후입니다. 발견된 하자를 어떻게 정리하고, 어떤 방식으로 남기느냐에 따라 보수 과정의 난이도가 달라집니다. 현장에서는 수십 개, 많게는 수백 개의 하자가 한 번에 발견되기도 합니다. 이 상태에서 입주자가 직접 접수를 진행하다 보면, 누락되거나 중복되는 항목이 생기기 쉽습니다. 홈체크는 이 과정을 정리해 입주자의 부담을 줄이는 데 초점을 맞추고 있습니다. 뿐만아니라 시공사와의 분쟁 예방을 위해 홈체크 점검 보고서까지 제공해드립니다.
직관적인 하자 명칭과 표준화된 보수 요청 사항
'여기가 이상해요' 같은 주관적인 표현 대신 시공사가 바로 이해할 수 있는 통일된 하자 명칭을 사용합니다. 입주자는 홈체크 점검 보고서에 적힌 하자내용을 그대로 복사해서 입력하면 됩니다. 실제 입주민은 시공사와의 불필요한 의사소통 비용을 줄이고 정확한 보수 요청을 할 수 있습니다.
하자의 정확한 위치 확인을 위한 다각도 사진 구성
시공사 하자 접수 앱에 올릴 사진은 보수 담당자가 해당 지점을 단번에 찾아낼 수 있을 만큼 정보가 명확해야 합니다.
접수용 근거리 사진과 위치 확인용 원거리 사진의 결합
결함 부위만 크게 찍은 사진은 결함 위치를 파악할 수 없습니다. 너무 멀리서 찍은 사진은 결함 원인을 볼 수 없습니다. 보고서에는 하자의 상세 상태를 보여주는 근접 사진과 전체 위치를 파악할 수 있는 원거리 사진을 나란히 넣습니다. 이렇게 하면 시공사는 별도 문의 없이 바로 보수 작업을 시작할 수 있습니다.
입주사전점검 이후 하자보수를 위한 아파트하자점검 보고서아파트 하자 보수 완료 확인 방법 및 체크리스트
사전점검을 통해 발견한 하자가 실제 시공사의 보수 공사를 통해 해결되었는지 확인해야 합니다. 사전점검 접수 후 보수가 됐을거라 생각할 수 있지만, 실제로는 자재 수급의 문제나 작업자의 숙련도에 따라서 보수가 미흡하게 됐을 수 있습니다. 또한 2차적으로 추가 하자가 발생하거나 적합한 하자 보수 공법이 아닌 방식으로 보수하여 재보수가 필요한 경우가 발생하기도 합니다. 따라서 입주 전 시공사가 보수 완료했다고 하면 반드시 사전점검 보고서와 대조하여 보수 상태를 재확인해야 합니다.
만약 입주 후 가구와 가전이 배치된 상태에서 보수를 할 경우 보수 과정에서 발생하는 먼지, 소음으로 인한 생활 불편함이 발생하게 됩니다. 또한 시공사와의 일정 조율도 필요하기 때문에 공실 상태에서 사후점검은 필수입니다.
사후점검을 통해 미보수 항목이나 부적합한 보수가 발견될 경우에는 시공사에게 재보수를 요청하고 보수 완료 기간에 대한 회신을 받아야 합니다. 이는 하자 담보 책임 기간 내 분쟁을 예방하고 아파트의 품질과 안전성을 결정하게 됩니다.
1. 시공사의 보수 완료 지정 시기 및 사후 점검 방법
시공사는 사전점검 때 접수된 하자를 입주 지정 기간 전까지 보수하는 것을 원칙으로 합니다.
아파트 하자 보수 보증 기간
시공사는 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제2호[별표4]에 따라 기본적인 마감재는 2년, 설비/단열/창호 부분등에 대해서는 3년, 조적/ 지붕/ 방수공사등에대해서 5년, 골조 공사 등에대해서는 10년간 법적으로 보증합니다. 입주 후 추가 하자가 발생한다면 연차에 맞춰 추가로 무상 보수요청 할 수 있습니다.
입주 전에 보수 상태를 확인하고 재점검하는 것이 필요합니다
짐이 들어오고 난 이후에 하자 보수하는 것은 별도의 일정 조율 부터 먼지와 소음 때문에 많이 불편합니다. 그래서 입주 하기 전에 점검해둔 데이터를 기반으로 얼마나 보수되었는지 하나씩 확인해야합니다. 가장 쉽게 진행하는 방법은 홈체크 전문가와 함께 방문하여 하자가 보수 되었는지 확인하는 것이 가장 확실한 방법입니다.
미보수 항목에 대한 추가 대응 요령
입주 시점에도 고쳐지지 않은 하자가 있다면, 관리사무소나 시공사 고객센터(AS 센터)에 해당 내용을 다시 전달하고 보수 확약을 받아야 합니다. 이때 사전점검 당시의 사진을 비교 자료로 제시하면 보다 수월하게 요청할 수 있습니다.
2. 입주 직전 최종 확인할 시설물 상태
보수 확인 외에도 실거주를 위해 마지막으로 열쇠, 비밀번호 등 시공사로 부터 인계받아야 할 요소들입니다.
수전 가동 및 배수구 거름망 상태 점검
보수 공사 중에 시멘트 가루와 분진이 배수구에 들어가 배수구를 막습니다. 배수구가 막힌곳은 없는지, 거름망에 이물질이 없는지 확인합니다.
사전점검업체가 안내하는 하자보수 확인 방법사전점검 매출 1위 홈체크, 전국 11만 가구가 홈체크를 선택한 이유
사전점검 대행 업체를 선택할 때는 하자를 많이 찾아내는 것보다, 정확하고 일관된 기준으로 점검이 이루어지는지를 먼저 확인해야 합니다. 홈체크는 신축 아파트 사전점검 업체에서 압도적인 매출 1위를 기록하며, 현재까지 전국 11만 가구 이상의 선택을 받아온 대표 기업입니다. 가장 오랜 기간 사전점검 서비스를 운영해 온 경험을 바탕으로, 단순 인력 중심의 서비스가 아닌 안전진단 전문기관으로서 업계의 기준을 제시해 왔습니다. 현장에서 고객과 직접 소통하며 축적한 방대한 하자 데이터는 홈체크만의 핵심 경쟁력이자 자산입니다.
실제 다수의 사전점검 업체가 홈체크의 점검 시스템과 프로세스를 벤치마킹할 정도로 영향력을 갖추고 있습니다.
1. 안전진단 전문기관˙구조엔지니어링 면허를 보유한 엔지니어링 기업
홈체크는 약 45명의 전문엔지니어와 25명의 오퍼레이션 조직이 융합된 엔지니어링 기업으로서 IT기술개발부터 하자진단 관련 연구개발을 끊임없이 진행하고 있습니다.
2. 가장 오랜 기간 서비스를 제공하며 노하우를 갖춘 기업
홈체크는 9년간 서비스를 운영해온 선두기업이며, 고객을 직접 만나며 서비스를 개발한 기업입니다. 현재 사전점검 서비스를 제공하는 대부분의 기업은 홈체크 시스템을 기반으로 구축되어 있으며, 모든 기준점은 홈체크로 통일됩니다. 이를 기반으로 홈체크는 약 1,000여명의 점검 인원 & 장비를 보유하고 있습니다. 하루에 최대 400가구까지 원활하게 소화할 수 있도록 시스템이 구축되어 있으며 품질 역시 떨어지지 않도록 기술개발이 되어 있는 상황입니다.
3. 자체 기술개발을 통해 점검 효율성 개선
홈체크는 자체 기술개발을 통해 같은시간내에 더빠르고, 효과적으로 점검할 수 있는 기술을 지속적으로 개발하고 있습니다. 이를 통해 점검효율성을 최대 70% 이상 개선시켰으며, 고객님들이 점검 보고서를 확인하는데까지 약 2주에 가까운 시간이 걸렸던걸 당일 확인할 수 있도록 바꿨으며 고객님들이 서비스를 이용하고 관리하는 전 과정에 자체 시스템을 도입하여 고객경험을 개선 시켰습니다. 관련된 특허도 6건 등록하며 기술개발에 진심으로 투자하고 있습니다.
4. 100% 자체 보유 전문가가 제공하는 책임 점검
홈체크는 서비스가 일관되게 운영되도록 외부와 협력하지 않고, 직접 보유한 국가공인 전문가만 현장에 보냅니다. 단순 외주 인력이 아니기에 점검 결과에 대해 끝까지 책임지며, 입주자가 리포트를 기반으로 보수를 요청하는 과정까지 상세히 가이드합니다.
아파트사전점검대행업체 홈체크 100% 건축전문가 배정홈체크와 함께한 고객들의 리얼 보이스 (베스트 후기)
사전점검 서비스의 가치는 실제 이용한 고객의 경험에서 드러납니다. 홈체크를 이용한 입주 예정자들은 하자를 많이 찾았다는 평가가 아닌, 점검 과정에 대한 신뢰와 만족을 높게 샀습니다. 전문가의 설명이 이해하기 쉬우며 실제 문제 해결하는데 도움이 되는지, 점검이 일관성있게 진행이 되었는지, 사전점검 보고서가 실제 보수 요청 시 도움이 되었는지 등 실제 경험이 그대로 담겨 있습니다. 점검 과정뿐만 아니라 예약 과정부터 각 세대별 맞춤 질의까지 고객의 입장에서 생각하며 고객을 위한 서비스를 제공하고자 노력하고 있습니다. 이런 후기는 홈체크가 단순 사전점검 업체가 아닌, 입주 예정자가 안심하고 입주 할 수 있는 파트너로 자리 잡았음을 뜻합니다.
1. "건축 전문가가 설명을 더 깊게 합니다."
"처음엔 다들 비슷할 거라고 생각했습니다. 배정된 전문가님은 국가공인 자격증을 가진 베테랑이었습니다. 그래서 전문가님이 설명할 때마다 믿음이 생겼습니다. 전문가님은 단순히 '여기 흠집 있어요'라고만 말하지 않았습니다. 전문가님은 '이 부분은 시공 중에 이런 문제 때문에 생긴 것이니 이렇게 고쳐 달라고 요청하세요'라고 구체적으로 알려 주셨습니다. 덕분에 안심했습니다." — 서울 서초구 신축 단지 입주자
2. "현장에서 내부 교육이 철저하다는 것을 직접 느꼈습니다"
"전문가님이 점검하는 모습을 보면 체계가 잡혀 있음을 느꼈습니다. 전문가님이 장비를 다루는 솜씨와 하자를 구분하는 기준을 명확히 보여 주었습니다. 홈체크가 전문가 교육을 꾸준히 한다고 들었습니다. 홈체크가 1위 업체라서 전문가 수준이 다르다는 것을 체감했습니다." — 경기 과천시 신축 단지 입주자
3. 11만 세대가 선택한 이유는 점검 리포트가 알려줍니다
"하자 개수만 채우는 것이 아니라, 입주자가 앱에 쉽게 등록하도록 동선을 고려한 리포트를 보고 감동했어요. 전국에서 11만 가구를 점검한 노하우가 작은 배려에 드러납니다. 전문가의 눈과 정확한 리포트 덕분에 기분 좋게 입주합니다." - 인천 연수구 신축 단지 입주자
신축아파트입주 전 홈체크 하자점검대행 서비스를 경험한 고객 후기건축물 하자진단을 진행하는 이유
건축물 하자진단은 균열이나 파손부터 건축 과정 전반에서 발생한 오류를 기술적으로 증명하는 과정입니다. 건물은 구조, 마감, 설비, 방수, 단열 등 수많은 공정이 연결되어 있습니다. 과정 중 한개라도 미흡하게 된다면 시간이 지나 다양한 형태의 하자로 발생하게 됩니다. 특히 신축 건물의 경우 초기에는 문제가 잘 보이지 않다가 사용 과정에서 누수, 결로, 균열, 기능 저하 등의 문제가 발생하는 사례가 많습니다. 하자진단은 이런 하자 발생 원인을 도면 기준으로 분석하고 시공 책임 주체와 보수 범위를 분명히 하기 위한 주요 과정입니다. 시공사와 하자 보수 협의 또는 하자소송으로 이어지는 경우 하자진단 자료는 주요 자료가 됩니다.
건축물 하자가 발생하는 원인
건물은 수많은 사람의 손과 여러 공정을 거쳐 만들어집니다. 콘크리트 구조물, 창호, 배관, 전기설비, 방수, 마감재 등 서로 다른 전문 분야의 공사가 하나로 맞물려야 비로소 한 채의 건물이 완성됩니다. 그런데 이 과정에서 작은 오류가 생기지 않을 수 없습니다. 자동차나 휴대폰처럼 기계로 대량 생산되는 물건조차 불량품이 나오는데, 사람의 손으로 현장에서 시공되는 건축물은 오히려 하자가 발생할 가능성이 훨씬 크다고 볼 수 있습니다.
건축물 하자란?
하자는 눈에 보이는 문제뿐만 아니라, 구조에 생긴 문제나 설비 시공이 잘못된 것까지 모두 포함됩니다. 만약 신축 아파트 입주민의 입장이라면 수억 원의 거금을 들여 구매한 집에 하자가 있다는 것 자체가 받아들이기 힘든 일입니다. 이런 문제는 왜 발생했는지 정확하게 파악하고, 어떻게 하자 보수를 받을 것 인지에 대한 해결책이 필요합니다.
하자보수가 되지 않을 때 대응 방법
아쉽게도 건물을 지은 건설사는 돈을 버는 것이 목적이기 때문에 하자를 최대한 인정 하지 않습니다. 건설사는 대부분의 하자를 시공상의 결함이 아니라 관리 부주의 등을 원인으로 책임을 회피합니다. 시공사 하자 보수가 지연되는 경우, 입주민은 하자진단 후 하자소송을 진행합니다.
결국 하자소송이란, 발생한 하자를 점검하고 입주민이 시공 주체로부터 하자 보수를 받거나, 이에 준하는 보수비를 수령하는 과정이 됩니다.
건축물 하자진단 보고서를 통한 하자보수소송 및 법적 증거 수집건축물 유형에 따른 하자소송의 분류와 특징
하자소송은 건축물의 유형에 따라 적용되는 법률과 대응 방식이 다릅니다. 아파트나 오피스텔 같은 집합건물은 전유부와 공용부가 구분되어 있기 때문에 하자의 위치에 따라 보상받을 수 있는 범위가 달라집니다. 반면 단독주택이나 다가구주택처럼 단독건물은 건물 전체가 하나의 소유 구조를 갖기 때문에 하자 책임 판단 기준이 민법과 계약 내용에 따라 결정됩니다.
각 건축물 유형에 따른 하자소송 특징과 절차를 이해하지 못하면 하자 보수를 요구할 수 있는 시기를 놓치거나 잘못된 방식으로 소송을 진행하게 됩니다. 하자진단과 하자소송을 준비할 때는 반드시 건축물의 유형별로 법적 구조와 전략을 구분해야 합니다.
집합건물의 정의 (아파트, 오피스텔 등)
집합건물이란 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 상가 등이 포함됩니다. 여러 명의 구분소유자가 건물을 나누어 소유하는 구조이기에 하자 분쟁 시 소유권자끼리 모여 조직적인 대응이 중요합니다. 특히, 관리단이나 입주자대표회의가 구성되어 있는지 여부에 따라 진행속도는 차이가 많이 나게 됩니다. 집합건물법과 주택법 등 관련 법령의 이해가 필요하며 법적으로 정해진 절차에 따라 의결을 거치는 과정이 소송 진행 시 필수입니다.
공동주택 : 아파트, 연립, 다세대, 기숙사 등 주거용 건물
준주택 : 오피스텔 (형태는 주택 같지만, 법적으로는 주거와 업무가 혼합된 개념)
비주거 집합건물 : 상가, 아파트형 공장 같은 업무·상업용 건물 (지식산업센터)
단독건물의 정의 (단독주택, 다가구주택 등)
단독건물은 건물 전체를 1인이 소유하는 형태로, 공용부분과 전유부분을 구분하지 않습니다. 공용부분이 따로 존재하지 않으므로 건물 전체가 하자진단 대상입니다.
하자가 발생하면 소유자가 직접 시공사와 합의 또는 보수 요청을 해야 합니다. 하자 책임의 판단 기준은 집합건물법이나 공동주택관리법이 아니라 민법 및 개별 계약 내용에 따라 결정됩니다. 따라서 구조, 마감, 설비 등 각 하자에 대해 하자의 성격, 계약 내용, 통상 요구되는 품질 등을 기준으로 하자 책임 여부가 판단됩니다.
집합건물과 단독건물의 차이에 따른 맞춤 하자소송 대응 전략건축물 하자, 법원은 어떻게 정의할까?
하자소송 진행 시 ‘하자’의 기준은 주관적 판단이 아닌 법원에서 정의한대로 결정됩니다. 하자는 객관적인 기준과 자료를 중심으로 이뤄집니다. 법원은 건축물이 준공 당시 요구되었던 기능과 성능을 충족했는지, 약속한 품질 수준보다 미달인지 등으로 하자를 판단합니다. 따라서 하자 여부를 주장하기 위해서는 단순 사진이나 설명으로는 부족합니다. 설계, 시공, 준공 과정에서 어떤 부분이 부적합했는지를 근거를 통해 증명해야 합니다. 아래에서는 하자에 대한 법원의 정의와 하자 소송 시 인정되는 하자 기준이 무엇인지 알아보겠습니다.
하자의 법적 정의
법적 관점에서의 하자는 건축물이 완공되었을 때 통상적으로 갖추어야 할 내구성과 품질, 그리고 안전성을 충분히 갖추지 못한 상태를 뜻합니다. 건축물의 성능이 처음부터 결여되었거나 분양 계약서 및 시방서에 명시된 자재보다 열등한 제품을 사용하여 시공한 경우를 하자로 판단합니다. 법원은 하자의 존재 여부를 확정할 때 준공도면을 가장 핵심적인 기준으로 삼으며, 현행 건축 법규와 국가 표준 시방서의 준수 여부도 대조하여 평가합니다.
하자 유형 3가지
법원은 건축물 하자의 심각성과 성격에 따라 이를 안전상, 기능상, 미관상 하자의 세 가지 범주로 분류하여 관리하며, 각 유형에 따라 입증 방식과 보수 비용 산정 기준을 다르게 적용합니다. 각 하자는 건물의 가치를 결정짓는 중요한 요소이며 소송에서 배상액을 결정하는 기준이 됩니다.
안전상 하자 : 안전상 하자는 건물 구조의 안전이나 화재 예방, 전기, 소방 설비처럼 거주자의 생명과 직접 연결되는 하자를 말합니다. 기둥이나 내력벽의 위험한 균열, 철근 노출, 소방 연동 시스템의 작동 불량 등이 안전상 하자에 해당됩니다.
기능상 하자 : 기능상 하자는 건축물을 본래의 용도와 목적대로 사용하는 데 실질적인 지장을 주는 결함이며 우리 실생활에서 가장 흔하게 접하는 하자 유형입니다. 창호의 개폐 불량이나 배수구 역류, 반복되는 결로와 누수 그리고 단열재 시공 누락 등이 대표적 기능적 하자에 해당됩니다.
미관상 하자 : 미관상 하자는 마감재의 오염이나 스크래치, 도장 불량 및 타일의 심한 단차 등 시각적으로 즉각 드러나는 외관상의 결함을 의미합니다. 미관상 하자는 기능성 문제는 없지만 전체 건물의 완성도를 낮춰 재산상 피해를 입고 있다는 사실로 강조해야 합니다.
하자진단 전 필요한 필수 서류
하자소송에서 시공사의 과실을 입증하는 가장 강력한 증거는 설계 도면을 포함한 준공도서입니다. 하자의 기준이 모호할 때는 준공도면의 수치와 기준점을 기반으로 판가름하게 되며, 그 외 여러 도면은 시공 단계마다 다른 역할을 합니다.
사업승인도면 : 사업승인도면은 주택사업의 승인을 받기 위해 지자체에 제출하는 가장 기초적인 설계도로서 건축물의 전체적인 배치와 세대별 내부 구조 등 사업의 근간이 되는 정보를 담고 있습니다. 실제 완공된 건축물이 분양 당시의 설명과 현저하게 다를 경우 사업승인도면과의 대조를 통해 기망 행위나 계약 위반 여부를 가려내는 중요한 기초 자료로 활용됩니다.
착공도면 : 착공도면은 실제 공사를 시작하기 직전에 최종적으로 확정되는 도면으로 자재의 상세 규격과 각종 부품의 치수 그리고 부위별 정밀한 시공 방법 등이 기록되어 있습니다. 착공도면에는 육안으로는 확인이 불가능한 전선 배관의 위치나 철근의 배근 간격, 슬래브의 두께 등 건물의 내구성과 직결되는 상세 사양이 포함되어 있습니다.
준공도면 : 준공도면은 건축물이 완공된 후 실제 현장의 시공 모습과 완벽하게 일치하도록 작성된 최종 도면입니다. 공사 중에 발생한 모든 변경 사항을 반영하여 행정기관으로부터 사용승인을 받을 때 제출하는 문서이기 때문에 법원은 이 도면을 하자 여부를 가리는 가장 우선적인 판단 기준으로 삼습니다.
하자진단 시 필요한 보완서류
하자진단시에는 준공도면, 착공도면, 사업승인도면이 필수로 필요한 서류입니다. 그 외에도 국가에서 정한 시공의 품질 기준과 공정별 세부 규칙을 상세히 설명해주는 시방서 및 내역서 등도 필요합니다. 이러한 서류는 기본적인 내용이라 일반 도면에는 포함되어 있지 않지만, 해당 내용들을 누락할 경우 시공사는 재시공 하거나 입주민에게 보상해야만 합니다.
시방서 (표준 및 특기)
표준시방서는 건축 공사 시 국가가 정한 최소한의 시공 기준과 품질 지침서입니다. 특기시방서는 해당 공사에만 특별히 적용되는 발주자의 개별 요청 사항과 상세 기준을 정리한 문서입니다. 도면에 표현되지 않는 재료의 품질과 시공 순서가 적혀 있어 하자가 발생했을 때 시공사가 표준 절차를 준수했는지 판단 할 수 있습니다.
내역서
내역서는 어떤 자재를 얼마만큼의 비용을 들여 사용해야 하는지가 기재되어 있어 저가 자재로 변경하거나 규정된 수량을 부족하게 시공한 경우 이를 근거로 하자 보수 비용을 청구할 수 있게 됩니다.
하자진단 시 법원 판결의 핵심 기준이 되는 준공도면 분석하자소송이 필요한 경우
건축주 또는 입주민은 신축 건물에서 하자가 발생할 경우 하자점검을 위해 안전진단 전문기관에 의뢰하여 하자진단을 진행합니다. 하자진단을 하게 되면 건물내에 설계도면과 다르게 시공된 것부터 미시공 된것 오시공 된 것들을 찾아내게 됩니다. 입주민은 하자진단 보고서를 기반으로 건설사 측에 보수요청을 하게 되는데, 건설사에서 보수에 응해주지 않는다면 입주민은 결국 하자 소송을 통해 건설사와 소통해야 합니다.
하자담보책임기간이란?
주택법 및 관련 법령에 명시된 하자담보책임기간은 시공사가 건축물의 결함에 대해 무상으로 보수 의무를 지는 법적 유효 기간을 의미합니다. 건축물 유형에 따라 적용되는 법규가 다르지만 아파트는 하자의 중요도와 시설물의 내구성에 따라 2년, 3년, 5년, 10년으로 세분화되어 있습니다. 신축 아파트 입주민은 반드시 해당 기간 내에 시공사에 하자를 정식 접수하고 관련 기록을 증빙으로 남겨야만 법적인 보호를 받을 수 있습니다.
하자담보책임기간 표
2년 : 가구 불량, 배수불량, 옹벽균열, 누수, 타일 균열, 창호 및 문 개폐 불량 등
3년 : 단열, 보일러 배관 누수, 난방 불량, 소화 설비 불량
5년 : 승강기, 전기 배선 결함, 위생 배관 누수, 옥상, 외벽 방수층 파손, 석재 균열
10년 : 콘크리트 균열 및 철근 노출, 기초 및 지반 침하, 내력벽 균열, 구조 안전성
각 공종별로 청구 가능한 시점이 다르기 때문에 입주자대표회의는 연차별 하자 종료 시점이 도래하기 전 하자진단을 실시하여 누락되는 항목이 없도록 관리해야 합니다.
전유부와 공유부 하자의 차이
아파트 하자 분쟁에서 전유부와 공용부를 구분하는 것은 단순 공간 구분이 아닙니다. 같은 하자처럼 보여도 어디에 발생했는가에 따라서 보수 요청 방식, 보수 주체, 대응 절차가 달라집니다. 전유부 하자는 개별 세대의 재산권과 직결되어 있고 공용부 하자는 모든 입주민의 자산 가치와 연결되어 있습니다. 보수를 받을 수 있는 하자도 제대로 보수요청하지 않으면 보수 받지 못하는 경우가 발생하게 됩니다. 따라서 하자소송을 준비할 경우 하자진단을 통해 하자의 위치뿐만 아니라 어떤 유형의 하자인지도 구분하는 것이 중요합니다.
전유부 하자
전유부 하자로는 벽지 들뜸이나 바닥 타일 균열 그리고 세대 내 싱크대 불량 등이 있습니다. 각 집주인이 직접 보수 신청할 수 있습니다. 만약 건설사로부터 보수를 받지 못할 경우 개별적으로 하자소송이 가능하지만 과정이 너무 번거롭고 소송 비용도 높기 때문에 입주민 개별로는 무리가 있습니다. 그래서 입주자대표회의가 각 집주인으로부터 권리를 양도 받아 단체로 하자소송을 진행합니다.
공용부 하자
공용부 하자는 옥상 방수 결함과 외벽 균열 그리고 지하 주차장 누수 등 입주민 모두가 이용하는 시설에 발생한 하자를 뜻합니다. 보통 입주자대표회의나 관리사무소의 시설관리 담당자들이 입주민을 대신하여 하자 점검, 보수 요청을 진행합니다. 하지만, 입주자 대표회의가 도면을 직접 해석할 수 없고 장비를 보유하지 않고 있기 때문에 대부분의 신축 아파트는 하자진단 전문업체을 선정하여 하자 점검을 진행합니다.
하자진단 전문기관의 필요성
단순 파손, 흠집 등은 입주자대표회의나 관리사무소 측에서 조사하여 보수요청 할 수 있지만, 가장 큰 하자인 변경시공 하자나 미시공, 오시공 하자같은 경우에는 전문가가 직접 진단해야합니다. 하자진단 전문업체은 안전진단 면허를 보유한 기업으로서 전문 건축 엔지니어들이 상주하고 있습니다. 이들은 준공도면을 기반으로 단지별 특성을 파악하고, 어디에 어떤 하자가 있고, 어떤 방식으로 보수가 필요하며, 보수비용으로 얼마가 적정한지 진단하고 보고서로 제작합니다.
하자담보책임기간 내 전유부와 공용부 하자진단이 필요한 이유하자보수를 받기 위한 방법
하자보수를 받기 위해서는 건축물에 발생한 하자를 명확히 진단해야합니다. 진단 방법은 앞서 말씀드린것 같이 하자진단 전문업체와 계약 후 육안점검과 장비점검을 통해 진단합니다. 입주자들은 하자진단을 통한 결과 보고서를 바탕으로 시공사에 보수 요청과 미시공·변경시공 부분에 대해 보상 요청을 먼저 진행 할 수 있습니다. 만약 시공사에서 요청한 내용에 대해 응하지 않는다면 시공사를 대상으로 소송을 진행해야 합니다.
하자보수를 위한 채권양도 과정
입주자 대표 회의(입대의)는 구분 소유자가 아니므로 원칙적으로 직접 손해배상청구가 어렵습니다. 따라서, 각 입주민에게 채권양도를 받아 손해배상 청구권을 행사할 수 있게 됩니다. 채권양도란, 나의 주장 권리를 타인에게 이전하는 것입니다. 이 과정은 단순히 서류를 작성하는 것에 그치지 않고, 양도 사실을 시공사에 공식적으로 통지하여 법적 대항력을 갖주는 단계까지 마무리되어야 완료됩니다. 만약 채권양도에 참여하지 않은 세대가 있다면 해당 세대의 하자는 판결 범위에서 제외되어 보상을 받을 수 없으므로, 입주자대표회의는 최대한 많은 입주민이 참여할 수 있도록 절차의 중요성을 알리고 참여를 독려해야 합니다.
하자소송 전 시공사와 합의의 장점
하자 분쟁을 해결하는 방법 중 합의는 소송에 소요되는 막대한 시간과 비용을 절약할 수 있다는 점에서 매력적인 대안이 될 수 있습니다. 일반적으로 하자소송은 판결까지 수년이 걸리고 그 과정에서 감정비와 변호사비 등 초기 자금이 필요하지만, 합의하게되면, 비교적 이른 시일 내에 보수를 받거나 현금을 수령하여 직접 수리할 수 있습니다. 시공사 역시 소송으로 인한 브랜드 이미지 실추를 막기 위해 조기 합의를 제안하는 경우가 많으며, 이를 통해 입주민들은 소송 스트레스에서 벗어나 하자 문제 해결에 집중할 수 있습니다.
사용검사 후 하자
사용검사 후 하자는 건물이 완공되어 사용 승인을 받은 이후에 발생하는 결함으로, 시공 과정에서의 결함이 시간이 흐르며 발생된 전형적인 하자 유형입니다. 균열, 누수, 파손 등 눈에 보이는 물리적 문제가 주를 이루며, 시공사는 관계 법령이 정한 하자보수보증기간 내에 발생한 하자에 대해 성실히 보수해야 할 법적 의무가 있습니다. 만약 시공사가 인력이나 기술 부족을 이유로 직접 보수를 이행하지 못하거나 지속적으로 피하는 경우에는, 그 하자를 수리하는 데 들어가는 합당한 비용을 계산하여 현금으로 배상해야 합니다.
사용검사 전 하자 (변경시공, 미시공 하자)
사용검사 전 하자는 건물이 완공되기 전인 시공 단계에서 이미 발생한 결함으로, 설계도면에 명시된 자재를 사용하지 않았거나 시공을 누락한 사례를 의미합니다. 이는 눈에 잘 띄지 않는 벽체 내부나 지하 설비 층에서 주로 발견되며, 시공사가 공사비를 절감하기 위해 임의로 사양을 변경한 경우가 많아 입주민들에게 경제적 피해를 입힙니다. 이러한 하자는 이미 건물이 완공된 상태라 물리적인 재시공이 불가능하기 떄문에, 대부분 보수 대신 그에 상응하는 일정 금액을 배상하거나 다른 편의 시설을 추가로 설치해주는 방식으로 합의가 진행됩니다
사용검사 전후 하자보수를 위한 입주자대표회의 채권양도 및 합의하자 소송 법무법인의 역할
하자소송이란 객관적 하자 데이터를 기반으로 시공사의 법적 책임을 따지는 과정입니다. 일반 입주민이 건설사를 상대로 직접 소송을 진행하기에는 전문 지식의 한계가 있습니다. 또한 소송 과정에서 소요되는 시간과 비용을 개인이 감당하기 어렵기 때문에 일반적으로 하자 소송 경험을 다수 갖춘 하자소송 전문 법무법인을 선정합니다. 선정된 법무법인은 하자진단 데이터를 근거로 산정된 손해배상 금액이 법원에서 인정받을 수 있도록 지원하며, 시공사와 조율을 통해 입주민이 빠른 기간 내 안정적으로 보수 또는 보상을 받을 수 있도록 돕습니다.
아파트 하자소송을 위한 법무법인 선정
공동주택에서 하자 보수를 받기 위해서 먼저 하자진단 업체을 선정하여, 하자진단을 수행합니다. 하자진단 후에 진단한 내용에 대해 합의가 이뤄지지 않으면, 법무법인을 선정하고, 법무법인은 하자진단 내용을 근거삼아 소송을 진행하게 됩니다. 즉 법무법인은 하자소송의 주체가 되고 홈체크 같은 하자진단 전문기관은 진단의 주체로서 기술적으로 하자소송을 지원하게 됩니다.
법무법인과 하자진단 업체의 하자소송 대응 전략하자소송 절차 및 감정의 중요성
하자소송 진행 시 법원은 건축물에 발생한 하자나 기술적 판단이 필요한 사안에 대해 하자 감정인을 선정하여 하자 여부를 판단하게 됩니다.
하자 감정은 하자 존재 여부, 범위, 보수 필요성과 비용을 제3자 입장에서 판단하는 과정입니다. 보통 하자감정인이 진행한 하자 감정이 어떻게 진행되냐에 따라 인정되는 하자의 범위가 달라지며 손해배상 규모가 변동됩니다. 즉, 감정 단계에서 시공사의 과실을 입증할 수 있는 상세한 위치 등 근거 자료와 전문적인 대응이 승소를 위한 가장 중요한 전략이 됩니다.
하자소송의 단계별 진행 과정
하자소송 진행 시 원고는 하자진단 전문기관과 법무법인을 선정하여 소송을 진행하고, 피고는 건설 주체로서 법적 공방을 진행하게 됩니다. 이 때 법률전문가, 재판관은 객관적인 판단을 위하여 감정인을 별도로 선임하고 감정인이 직접 감정 절차를 거치게 됩니다. 감정결과가 나오게 되면 원고, 피고측은 감정 결과에 대해 확인 후 추가 의견을 제시합니다.
입주자대표회의 소송 결의 : 아파트 관리규약에 정해진 입주민 과반수 투표를 진행하여 공식적인 소송 의사를 결정합니다.
소송 접수 및 송달 : 하자진단 결과를 근거로 취지를 명시하여 법원에 소장을 접수합니다.
준비서면 및 답변서 교환 : 피고는 원고의 소장을 받은 후 하자 인정 여부 및 책임 분리 논리를 정리하여 법원에 제출합니다.
감정 절차 개시 : 감정서를 제출 후 보완을 통하여 사실 조회를 합니다. 종합 변론을 통해 최종 판결을 받습니다.
하자 감정의 의의
하자 감정은 건축물이나 시설물에 발생한 결함이 준공도면과 다르게 시공되었는지, 혹은 준공 후 시공이 잘못되어 발생한 하자가 아닌지 여부를 기술적으로 판단하는 절차입니다. 최근 건축 공법이 복잡해지고, 하자 발생비율이 높아짐에 따라 하자 감정을 받는 경우가 늘어나고 있습니다. 하자감정은 재판관이 확인 후 검증하는게 옳바른 방법이지만 재판관이 건축 관련 전문 지식 없기 때문에 판단하기 어려운 부분을 전문가(하자감정인)에게 의뢰하는 증거조사 수단입니다.
하자 감정의 중요성
하자 감정은 하자 소송의 가장 중요한 핵심 절차입니다. 법원은 건축물의 하자에 대한 전문 지식이 부족하기 때문에, 감정인이 작성한 하자 감정서를 가장 객관적인 증거로 채택합니다. 실제로 판결문의 청구금액이나 하자 보수 범위가 감정서의 내용을 그대로 인용하는 경우가 많아, 사실상 감정 결과가 판결의 가이드라인 역할을 하게 됩니다. 따라서 감정인이 얼마나 전문적으로 역할을 수행하는지, 감정인의 경력과 경험은 충분한지 등에 따라 소송 결과가 달라질 수 있습니다.
보통 이러한 하자 감정인의 자격은 건축사, 건축시공기술사, 구조기술사 등 국가기술자격을 보유하고, 건설 현장에서 수십년 이상 근무 경험이 있으며, 법원 하자감정인 명단에 등재된 전문가만이 이 역할을 수행할 수 있습니다.
하자소송의 승패를 결정하는 하자감정의 중요성시공사 부도를 대비한 안전장치 하자 보수 보증금(하자 보수 예치금)
하자 보수 보증금이란 시공사가 하자보수를 이행하지 못하는 경우를 대비해 마련된 법적 안전장치입니다. 현행법은 시공사가 보수 책임을 회피하거나 파산하여 보수할 수 없는 경우 입주민의 피해를 방지하기 위해 공사비의 일정 금액을 사전에 예치하거나 보증보험을 가입하도록 강제하고 있습니다. 만약 시공사가 파산하거나 보수를 거부할 경우 입주민은 하자 보수 보증금을 청구해 보수 공사를 진행합니다.
다만, 하자 보수 보증금은 전체 공사비의 3% 내외로 산정되어 있어 중대 하자가 다수 발생할 경우 실제로 필요한 보수 비용보다 못 미칠 수 있습니다. 또한 보증 기간 내 발생한 하자에 대해서만 청구할 수 있기 때문에 모든 하자 분쟁에서 해결할 수단으로 보기엔 어려움이 있습니다.
하자보수보증금 사용의 엄격한 제한과 청구 요령
하자보수 목적 외에는 사용 할 수 없습니다. 보증금은 하자보수에만 사용해야 합니다. 관리비나 다른 사업비로는 사용할 수 없습니다.
보증기관은 입주민이 보증금을 요청한다고해서 그냥 돈을 주지 않습니다. 홈체크 같은 전문기관이 만든 진단보고서와 사진, 수량 산출 근거가 있어야 청구를 승인하고 하자보수비용을 지급합니다.
하자보수예치금은 전체 공사비의 3%만 예치하기 때문에 실제로 하자보수비가 지급받은 보수비용보다 부족할 때가 있습니다. 보수비용이 부족할 때는 하자소송을 통해 더 큰 손해배상금을 받는 것이 유리하지만, 시공사가 부도났다면 이 보증금이 유일한 대안이 됩니다.
건축물 유형별 하자보수보증금 청구 방법
건축물들은 건축물 유형에 따라 하자보수보증금을 청구하는 법적 근거와 절차가 다릅니다. 크게 다가구주택, 공장, 병원등과 같이 건축주가 1명일 경우, 그리고 집합건물(오피스텔, 상가, 지식산업센터)처럼 소유주가 구분되어있을 경우, 마지막으로 공동주택(아파트,빌라)처럼 소유주가 구분되어있지만 공동주택관리법의 적용을 받는경우로 건축물 유형에 따라 하자보수보증금을 청구하는 방법은 전부 다릅니다.
신축 빌라 하자 보증금 청구 : 입주한 세대가 모여 협의체를 구성하고 하자진단을 진행한 후 보증금을 청구합니다.
신축 공장, 병원 하자 보증금 청구 : 건축주가 하자진단 업체를 선정하여 공장에 발생한 균열 등을 조사하고 하자보수를 요청합니다. 시공사에서 보수에 응하지 않을 경우 보증금을 청구합니다.
신축 집합건물, 빌딩 하자 보증금 청구 : 구분소유주들이 모여 관리단을 형성하고 건축물 내부에 있는 하자를 진단합니다. 진단한 데이터를 기반으로 건설사에 보수요청 및 보증금 청구 협상을 진행하게 됩니다.
시공사 부도 시 건축물 유형별 하자보수보증금 청구 과정하자소송 시 가장 중요한 미시공 및 변경시공 증명
최근 하자소송의 중요한 쟁점은 균열이나 단순 마감 불량을 넘어 설계도면과 실제 시공된 상태에 대한 차이를 얼마나 증명하는지에 따라 달라집니다. 그 이유는 단순 하자 보수비용보다는 미시공 또는 오시공 하자에 대한 비용 보상 금액이 크기 때문입니다. 만약 설계도서나 계약 내용에 명시된 자재 또는 공법이 현장에 반영되지 않았다면 시공사에 명백히 계약 위반 및 법적 책임을 물을 수 있는 근거가 되기 때문에 성공적인 하자소송을 위해서는 준공도면, 시방서 등의 문서를 기반으로 하자진단 하는 것이 중요합니다.
미시공 및 변경시공 하자가 소송의 승패를 결정짓는 이유
단순한 시공상 결함은 노후화에 따른 하자 발생 등 다툼의 여지가 많습니다. 보다 훨씬 더 명확하고 강력한 소송의 무기는 앞서 말씀드린 미시공 및 변경시공 하자 항목들입니다.
미시공 하자 유형 : 설계도면이나 시방서상에 분명히 시공 되어야하는 공사 항목이 실제 현장에서는 누락된 경우를 말합니다. 예를 들어, 도면에는 방수층을 2겹으로 시공하기로 명시되어 있으나 실제로는 1겹만 시공된 경우가 대표적입니다.
변경시공 하자 유형 : 도면대로 시공하지 않고 시공사가 자재, 공법, 치수를 임의로 변경하여 시공한 경우입니다. 분양 당시 카탈로그나 내역서에는 고가의 수입 자재를 사용하기로 약속했으나, 실제로는 단가가 낮은 저가 자재를 사용하여 시공한 사례가 이에 해당합니다.
하자보수비용을 좌우하는 미시공 및 변경시공 하자하자 진단 업체, 홈체크의 강점
최근 하자 발생비율이 점차 높아지며, 하자진단업체가 우후죽순 늘어나고 있습니다. 하지만 대부분의 업체는 기본적인 면허도 갖추고 있지 않고, 상주하고 있는 엔지니어수는 턱없이 부족한 실정입니다. 뿐만 아니라 현재 하자진단을 수행하는 대부분의 기업은 하자조사를 하는데 1일을 소요하면, 보고서를 작성하는데 2일이 걸릴만큼, 디지털화가 전혀 되어있지 않은 시장입니다.
홈체크는 9년간 11만세대를 점검하며 쌓아온 노하우를 기반으로 전유부, 공용부를 점검합니다.
안전진단전문기관, 구조엔지니어링 면허를 보유하고 있으며 약 46명의 전문 기술자들이 상주하고 있는 엔지니어링 기업입니다.
자체 기술개발한 젠트릭스 툴을 활용해 비효율적인 업무를 50%이상 감축시키고 있습니다.
구조엔지니어링 면허 보유 하자진단 전문기관 홈체크건축물 시설물 안전진단의 법적 대상 및 정의
건축물 안전관리는 단순히 건물의 노후화를 막는 것을 넘어, 법적 의무 이행을 통해 거주자의 생명을 보호하고 사고 시 관리 주체의 책임을 명확히 하는 행정적 절차입니다. 이를 위해 국가에서는 건축물의 규모와 상태에 따라 점검의 수위를 세 단계로 나누어 관리하고 있습니다.
홈체크는 시설물 안전 및 유지관리 특별법에 따라 정기안전점검, 정밀안전점검, 정밀안전진단, 내진성능평가를 수행하는 건축 및 토목 안전진단 전문기관 및 구조엔지니어링 면허를 보유한 전문 진단 기업입니다.
1
제1종 시설물
연면적 3만㎡ 이상 대형 상업용 빌딩, 21층 이상 고층 오피스
2
제2종 시설물
16층 이상 건축물, 연면적 3만㎡ 미만 중대형 시설물
3
제3종 시설물
준공 후 15년 경과 중소형 빌딩 중 위험도 높은 건물
1. 관련 법령에 따른 시설물 분류와 점검 기준
국내 건축물은 크게 시설물안전법(시특법)과 건축물관리법 두 가지 법령에 따라 관리됩니다. 각각 적용 대상과 관리 목적이 달라 건축물 용도와 규모에 따라 적용 여부가 상이합니다. 시설물 안전 및 유지관리 특별법은 안전과 사고 예방을 위해, 건축물관리법은 불법 사용 여부와 유지관리 상태 관리를 위한 법령입니다.
2. 관련 법령에 따른 시설물의 세부 분류 및 점검 대상
시설물 안전 및 유지관리 특별법에 따라 시설물은 제1종, 2종, 3종 시설물으로 분류되고 있습니다. 분류 기준은 시설물의 연면적, 용도, 준공연도 등으로 결정됩니다. 대형 빌딩 또는 고층 오피스와 같은 건축물은 사고 발생 시 위험도가 높기 때문에 관리 기준이 높습니다. 시설물 안전 및 유지관리 특별법 외에도 시설물이 불법 사용이 되고 있거나 수익되고 있는지 확인을 위해 건축물관리법에 따라 다중이용업소 상가 또는 집합건물들은 법적 건축물 관리 점검 대상입니다.
시특법상 제1종, 제2종 시설물 분류
연면적 3만㎡ 이상의 대형 상업용 빌딩, 21층 이상의 고층 오피스 등이 제1종 시설물로 분류됩니다. 제2종 시설물은 16층 이상의 건축물이나 연면적 3만㎡ 미만의 중대형 시설물이 해당합니다. 이런 시설물은 사고 발생 시 인명 피해가 크기 때문에 정기적인 정밀안전점검과 정밀안전진단이 필수적으로 진행되어야 합니다.
제3종 시설물
준공 후 15년이 지난 중소형 빌딩 중 위험도가 높은 건물은 제3종 시설물로 지정됩니다. 이들은 국가에서 진행하는 3종시설물 실태조사를 통해 3종 시설물로 등록됩됩니다. 제3종 시설물은 노후화가 진행 중인 경우가 많습니다. 따라서 초기 단계에서 점검을 통해 미리 관리 계획을 세우는 것이 중요합니다.
3. 정기안전점검, 정밀안전점검, 정밀안전진단의 시행 시기, 점검 주기 및 점검항목
안전 진단은 조사의 정밀도에 따라 구분되며 사용승인일(준공일)을 기점으로 주기가 결정됩니다. 시설물의 등급과 상태에 따라서 점검 수준이 다릅니다. 건축물의 실제 위험도를 단계적으로 위함이며 관리 주체는 건축물의 현 상태에 맞는 점검을 반드시 진행해야 합니다.
정기안전점검 (가장 기본적인 육안 조사)
정기안전점검은 시설물 전반에 대하여 육안 조사를 수행합니다. 보통 반기에 1회 이상 실시하며, 주요 구조부의 균열 발생 여부와 누수 흔적을 점검하고 기록합니다. 시설물의 이상을 빠르게 발견하기 위해 진행되며 지속적으로 기록하고 관리해야 합니다. 시설물 등급에 관계없이 모든 관리 주체가 이행해야 하는 가장 기본적인 점검입니다.
정밀안전점검 (디지털 장비를 활용한 진단)
정밀안전점검은 육안 조사의 한계를 보완하기 위해 디지털 장비를 동원해 진단합니다. 비파괴 검사 장비를 활용하여 콘크리트의 반발 경도를 측정하고 설계 강도 준수 여부를 확인합니다. 즉, 눈으로 볼 수 없는 건물의 내부를 장비를 통해 확인하고 수치로 파악할 수 있습니다. 시설물의 안전 등급(A~E)에 따라 1년에서 3년 주기로 시행합니다.
정밀안전진단 (구조 안전진단 포함 )
정밀안전진단은 시설물안전법에 따른 제1종 및 제2종 시설물에 부과되는 법적 의무 사항입니다. 단순 점검을 넘어 구조물에 대한 구조 계산까지 시뮬레이션합니다. 건축물의 구조적 안전성뿐만 아니라 물리적, 기능적 결함에 대해 진단합니다. 사용승인 후 10년이 경과하면 1회 실시하고 후에는 5년마다 정기적으로 실시합니다.
4. 법적 안전진단 의무 미이행에 따른 행정 처분 및 과태료
정해진 기한내에 안전진단을 시행하지 않을 경우 행정 처부 및 과태료가 부과될 수 있습니다. 사고 발생 시 점검 이행을 했는지에 따라서 관리 책임의 기준이 되기 때문에 점검 주기에 따라 필요한 점검을 반드시 수행해야 합니다.
시설물안전법상 과태료 부과 기준
1. 안전점검 및 정밀안전진단을 실시하지 않은 경우 위반 횟수에 따라 과태료가 차등 부과됩니다.
2. 1차 위반 시 200만 원, 2차 위반 시 500만 원, 3차 이상 위반 시 최대 1,000만 원의 과태료가 발생합니다.
3. 점검을 실시했더라도 결과를 시설물통합관리시스템(FMS)에 허위로 등록하거나 보고를 누락하면 처분 대상이 됩니다.사고 발생 시 관리 주체의 법적 책임 범위가 늘어남으로 주의하셔야 합니다
건축물관리법상 처벌 및 과태료 규정
1. 정기점검을 실시하지 않은 건축물 소유자 및 관리인에게는 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.
2. 긴급점검 명령을 무시하거나 방해한 경우 2년 이하의 징역 또는 2,000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.
3. 건축물 안전 등급 또는 위반 건축물 상태에 대해 허위로 기재하거나 보고서를 조작하여 제출하는 행위는 금지됩니다.
4. 지자체장의 보수, 보강, 철거 명령을 정당한 사유 없이 이행하지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다.
시설물 관리 주체의 민사 및 형사적 책임 범위
1. 의무 점검을 소홀히 하여 시설물 붕괴나 추락 사고가 발생할 경우 관리 주체는 형사 처벌 대상입니다.
2. 중대재해처벌법 및 시설물안전법에 의거하여 경영책임자 또는 관리인에게 강력한 책임이 소급 적용됩니다.
3. 점검 이력이 부실한 상태에서 사고 발생 시 보험사의 보상 범위가 축소되거나 구상권 청구의 대상이 될 수 있습니다.
4. 법정 주기에 맞춘 데이터 확보는 사고 발생 시 관리 주체의 면책 사유를 입증하는 근거 자료가 됩니다.
행정적 불이익 및 자산 가치 하락
1. 점검 미이행, 불법, 위반 건축물은 지자체 관리 명단에 등록되어 정기적인 행정 지도의 대상이 됩니다.
2. 안전 등급이 누락되거나 보고 이력이 없는 건축물은 금융권 담보 대출 및 매매 거래 시 제약을 받을 수 있습니다.
뿐만 아니라 단순 행정 문제를 넘어 건축물의 가치에도 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
제1종 제2종 제3종 시설물에 따른 정기안전진단 정기안전점검 정밀안점검 대상건축물 유형별 진단 및 점검 방법 차이점
건축물은 용도와 구조 형식에 따라 안전진단 및 점검 방법이 다릅니다. 주거용 건축물은 거주자의 안전과 마감 품질에 집중하는 반면, 상업 및 공업용 시설은 하중에 유지관리에 초점을 맞춥니다. 즉, 모든 건축물에 동일한 점검 기준을 적용하는 것은 구조적 위험이나 기능적 결함을 놓칠 우려가 있습니다. 홈체크는 건축물의 법적 용도와 실제 사용 환경을 분석하여 각 유형에 최적화된 정밀 점검 및 진단을 수행합니다.
1. 공동주택 및 집합건물(오피스텔, 다세대주택) 점검 방법
공동주택과 집합건물을 점검할 땐 입주민이 직접적으로 생활하는 전유부의 상태와 공용 구조부의 내구 성능 유지를 최우선 목적으로 합니다. 전유부와 공용부를 구분해 점검을 진행하며 개별 세대가 아닌 건물 자체의 문제로 초점을 둡니다.
- 지하주차장 구조체의 균열과 벽체 누수 상태를 전수 조사합니다.
- 옥상 우레탄 방수층의 박리, 들뜸 및 파손 여부를 진단합니다.
- 세대별 전유부의 마감재와 설비에 대한 하자를 조사합니다.
2. 상업용 빌딩 및 오피스 시설 점검 방법
상업 및 업무용 시설은 안전한 통행과 인테리어 변경 등 잦은 내부 개보수로 인한 구조적 변형 여부를 확인하고, 설비 시설의 노후도를 정밀하게 점검합니다.
- 불특정 다수가 이용하는 공간으로 화재 및 피난 안전성을 우선 검토합니다.
- 잦은 용도 변경 및 인테리어 공사로 인한 비내력벽 훼손 여부를 조사합니다.
- 지하 기계실과 전기실의 침수 위험성 및 배관 설비의 노후도를 점검합니다.
- 외벽마감이 커튼월로 된 경우, 실란트 노후화 및 유리 고정 상태를 진단합니다.
3. 지식산업센터 및 공장(물류센터) 진단 방법
생산 및 물류 시설이 혼재된 시설물은 고중량 설비 운용에 따른 바닥 구조의 건전성 집중적으로 분석 및 진단합니다. 생산 설비와 물류 적재 하중이 반복적으로 발생하기 때문에 바닥 구조의 건전성이 중요합니다. 이런 건축물은 일반 시설물보다 높은 하중 설계치가 실제 현장에서 적정하게 유지되고 있는지 3D 모델링 프로그램을 통해 검증합니다.
- 중량 장비 가동에 따른 하중 적정성과 진동 전달 경로를 진단합니다.
- 설계 하중(kg/㎡)을 초과하는 설비 또는 물류가 있는지 프로그램을 통해 계산합니다.
- 대형 화물 승강기 및 하역 데크 주변 구조체의 충격 파손 및 변형을 점검합니다.
- 물류 이동량에 따른 바닥 마감재의 마모 및 평탄도 상태를 측정합니다.
집합건물과 상업용 빌딩 그리고 지식산업센터 등 대상별 안전진단 방식 차이정밀 측정 장비를 활용한 건축물 비파괴 검사 프로세스
건축물 비파괴 점검은 건물을 훼손하지 않고 내부 상태를 확인합니다. 설계도서 사전 검토를 시작으로 장비 계측, 점검 데이터 분석의 순서로 진행됩니다. 각 단계의 결과를 종합하여 건물의 상태를 최종적으로 판단합니다.
설계도서 대조 및 현황 파악
준공도면을 현장에서 직접 대조하며 주요 구조부의 위치와 부재 치수등을 확인합니다. 도면과 실제 시공 상태가 동일한지 확인하고 이후 계측 결과를 해석하는 기준으로 사용합니다. 공사 중 설계 변경이 되었는지 확인할 수 있습니다.
콘크리트 압축 강도 측정
슈미트 해머를 사용하여 구조체 표면의 반발 경도를 측정합니다. 측정값을 산출 식으로 환산하여 설계 강도(MPa) 대비 실제 강도를 측정합니다. 구조체의 현재 상태를 간접적으로 확인하고 강도 저하 여부를 판단하는데 활용합니다.
콘크리트 중성화(탄산화) 측정
콘크리트에서 코어 채취 후 페놀프탈레인 용액을 분무하여 알칼리성 유지 범위를 확인합니다. 철근 부식 위험, 내구성 저하, 보수 필요성 판단을 위한 과정입니다. 이 과정을 통해 철근 부식의 위험이 높은지, 구조 내구성이 낮은지 등을 확인하고 보수가 필요한지 판단합니다.
기울기 및 수직도 계측
토탈 스테이션을 활용하여 건축물의 수직 변위, 지하주차장의 슬래브 처짐 등을 측정합니다. 지반 침하나 하중 편중에 따른 구조체 변화를 mm 단위로 분석합니다.
열화상 카메라 분석
열화상 카메라는 눈으로 확인 불가능한 누수 지점이나 단열재 결손 부위 등을 확인할 수 있습니다. 표면의 온도 차이를 확인해서 문제점을 식별하고 결로 발생 가능성 또는 열 손실 구간을 분석합니다.
초음파 및 내시경 탐사
초음파 장비와 내시경을 통해 배관 내부의 부식 상태나 천장 내부 등 사람이 직접 확인하기 힘든 영역의 구조체 균열상태를 진단합니다.
도막 및 피복 두께 측정
방수층이나 도장층의 두께가 시방서 기준을 충족하는지 측정합니다. 두께가 부족할 경우 방수 성능 저하로 이어질 수 있기 때문에 누수 위험 판단을 위해서 진행합니다.
철근탐사 진행
철근탐사 장비를 통해 철근의 위치, 간격 그리고 피복두께를 확인합니다. 설계 기준과 실제로 시공된 상태를 비교하고 철근 누락 및 피복 부족 여부를 판단합니다.
건축물 비파괴 검사를 통한 정밀 측정 장비 활용 프로세스진단 결과 보고서의 기술적 구성 및 법적 활용 가치
안전진단 보고서는 현장에서 계측된 모든 데이터를 분석하여 건축물의 평가등급을 정리한 문서입니다. 단순한 현황 기록을 뿐만아니라, 결함이 발생한 원인과 보수 또는 유지관리 방안까지 제시합니다.
기술적 근거 중심의 공신력 있는 보고서 발행
보고서는 국토교통부에서 고시한 시설물 안전점검 지침 및 관련 법령에 명시된 표준 서식을 준수하여 작성됩니다. 건축물 평가등급은 객관적으로 수치화합니다. 진단 결과는 수치와 도면 자료를 바탕으로 정리되고 주관적 판단이 개입하지 않습니다.
결함 위치도 작성
각 층별 평면도 상에 균열, 누수, 박리 등 발견된 하자의 위치를 평면도에 표기합니다. 하자가 특정 구간에 집중되어 있는지, 구조적으로 연관성이 있는지 확인 가능합니다. 건물 전체의 하자를 확인하여 보수 계획 시 기준으로 사용됩니다.
외관 조사 사진 대지 작성
외관 조사 사진 대지는 발견된 결함 부위를 근접 및 원거리 사진으로 기록하고 결함내용을 함께 첨부한 자료입니다. 사진과 결함의 내용이 같이 첨부되어 있기 때문에 결함의 크기와 형태 그리고 환경을 동시에 확인 가능합니다.
비파괴 계측 데이터 정리
슈미트 해머 강도값, 철근 배근 간격, 수직도 계측값 등 현장 실측 데이터를 정리한 자료입니다. 각 수치는 설계 기준과 비교 분석해 건물의 상태를 객관적으로 판단할 수 있습니다.
안전등급 판정
기둥, 보, 슬래브 등 구조체의 결함 점수를 합산하여 최종 등급(A~E)을 산출됩니다. 개별 결함을 나열하는 것이 아닌 건축물 자체의 안전 수준을 등급으로 정리합니다.
2. 하자의 원인 규명 및 유지관리 제안
안전진단 보고서는 결함을 발견하고 결함이 발생한 원인을 분석합니다. 이후 건축물의 안전성 확보를 위한 보수 방안을 제시합니다.
결함 원인 분석 소견
균열의 형상과 깊이를 분석하여 종합적으로 검토합니다. 시공 불량, 구조적 하중 과부하, 재료 노후화 등의 원인을 파악합니다.
최적 보수, 보강 공법 추천
결함과 구조에 따라 보수, 보강 방법이 달라집니다. 에폭시 주입, 탄소섬유 보강, 단면 복구 등 결함 부위에 최적화된 공법을 제안합니다. 과도한 공사 비용을 최소화하고 효과를 높이는데 도움이 됩니다.
표준 품셈 기반 보수비용 산출
정부 공인 표준 품셈을 적용하고 엔지니어링 기준을 적용해 산출됩니다. 하자 보수에 소요되는 객관적인 근거를 통해 예상 비용을 제시합니다.
안전진단 보고서를 통한 시설물 안전등급 평가 및 보수비용산정안전진단 전문기관 홈체크의 기술적 차별성
건축물 점검 및 안전진단 역량은 법적 면허 보유 여부와 투입되는 기술 인력의 질적 수준으로 결정됩니다. 홈체크는 법령에 의거한 정식 시설물 안전진단 전문기관 면허를 보유한 기술 조직이며, 국가공인 기술자들이 직접 현장을 진단합니다. 공공기관 및 대기업과의 협업을 통해 검증된 진단서비스를 제공합니다.
약 45명의 엔지니어들이 상주한 시설물 안전진단 팀
안전진단, 안전점검의 정밀도는 현장에 투입되는 기술자의 등급과 전문성에 비례합니다. 홈체크는 건축구조기술사부터 시공기술사 안전기술사 등 최고 수준의 기술 인력이 직접 상주하며 진단하고 있습니다.
- 100% 본사 직영 점검: 외부 하도급이나 일용직 인력을 배제하고 본사 소속 전문 엔지니어가 직접 현장 조사를 수행합니다.
- 안전진단 전문기관, 구조 엔지니어링 면허 보유: 시설물안전법에 따른 안전진단 전문기관, 구조 엔지니어링 정식 면허를 기반으로 법적 효력이 있는 전문 결과 보고서를 발행합니다.
- 지속적인 기술 고도화: 내부 전문가 그룹이 직접 수행한 진단 데이터를 분석하여 기술 역량을 고도화하고 있습니다.
2. 공공기관 및 대기업이 선택한 압도적 수행 실적
홈체크의 진단 역량은 까다로운 기준을 요구하는 지자체(공공기관)와 대형 건설사의 협업 실적으로 증명됩니다. 지자체와 공공기관 그리고 대형 건설사와 협업을 통해 다양한 유형의 시설물 점검을 수행해왔습니다.
- 지자체 및 공공기관 업무 수행: 다수의 지자체에 안전진단 수행기관으로 등록 되어있으며, 공공기관의 시설물 점검 용역을 성공적으로 완수하여 공신력을 확보했습니다.
- 대기업 건축물 품질점검: 국내 주요 대기업 건설사와 협력을 통해 시공단계부터 유지관리단계 까지 정밀 품질점검을 전담하며 기술력을 인정받고 있습니다.
- 전국 단위 대규모 용역 수행: 아파트, 오피스 빌딩, 산업 시설 등 전국 각지의 수많은 시설물 점검을 동시다발적으로 수행할 수 있는 대규모 인프라를 갖추고 있습니다. 대형 프로젝트에서도 일정과 품질을 준수할 수 있도록 조직 체계를 운영하고 있습니다.
3. 1,100만건 이상의진단 데이터 기반의 고도화된 진단 솔루션
2025년 현재, 안전진단 시장의 점검 방식은 여전히 아날로그 방식에 머물러 있지만, 홈체크는 자체 개발한 zentrix 솔루션을 활용해 점검 후 작성하는 보고서 시간을 50%이상 단축시켜왔으며, 약 8년동안 축적해온 다양한 건축물의 점검 데이터는 각 건축물 유형마다의 잠재적 결함을 예측하고 정확한 원인을 규명하는 핵심 자산입니다.
- 빅데이터 활용 정밀 진단: 점검 데이터를 분석하여 건축물 유형별, 시공사별 고질적 결함 패턴을 예상합니다. 이를 통해 초기 점검 단계에서부터 위험 요소를 확인 가능합니다.
- 건축물 생애주기 관리: 사전점검 데이터와 안전진단 데이터를 연계하여 건축물의 노후화 속도와 보수 시점을 정확히 예측합니다. 단기 점검뿐만 아니라 장기적으로 자산을 관리할 수 있습니다.
- 정밀 장비 시스템 표준화: 점검교정이 완료된 최신 비파괴 장비를 대량 보유하여 점검의 오차를 최소화합니다.
- 고객 맞춤형 기술 지원: 점검 이후 시공사와의 기술 협의나 법적 대응 시 전문 엔지니어가 밀착 지원합니다.
공공기관 안전진단 수행 실적으로 검증된 국가공인 안전진단전문기관 홈체크
시설물 증축 및 용도변경 시 구조안전확인서의 필요성
외국인관광도시민박업 및 리모델링 그리고 태양광 설치 시 구조안전검토 필수
구조안전진단 미이행 시 발생하는 법적 문제 및 인허가 반려 사례
콘트리트 강도 측정과 철근탐사 기반의 구조안전단
구조안전진단부터 구조안전확인서 발급 가능 전문기관 홈체크
